معاون اول قوه قضاییه با صدور بخشنامه‌ای مهم، دریافت هرگونه وجه بابت «پیش‌نویس قراردادهای ملکی» را ممنوع و غیرقانونی اعلام کرد. این بخشنامه با هدف افزایش امنیت حقوقی خریداران مسکن، مقابله با سوءاستفاده برخی مشاوران املاک و الزام معاملات به مسیر رسمی دفاتر اسناد صادر شده است.
این اقدام در ادامه جریان اصلاح و شفاف‌سازی بازار مسکن و تکمیل‌کننده مقررات قبلی درباره «اعتبار قراردادهای رسمی» و «ممنوعیت تنظیم قرارداد عادی» است که پیش‌تر نیز بارها مورد هشدار کارشناسان حقوقی قرار گرفته بود.
چرا پیش‌نویس قرارداد فاقد اعتبار حقوقی است؟
طبق ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پیش‌نویس قرارداد تنها شامل مذاکرات مقدماتی طرفین است و هیچ اثر الزام‌آور حقوقی ندارد.
بنابراین:
- ثبت سند در دفترخانه تنها مسیر قانونی انتقال مالکیت است.
- پرداخت وجه قبل از ثبت رسمی خریدار را فاقد هرگونه ضمانت می‌کند.
- پیش‌نویس «سند» محسوب نمی‌شود و حتی در دادگاه نیز قابل استناد نیست.
گزارش‌های سازمان تعزیرات حکومتی نشان می‌دهد که خریداران در برخی پرونده‌ها مبالغ بسیار بالایی (حتی تا ۳۰ میلیارد تومان) را در مرحله پیش‌نویس پرداخت کرده و با خودداری فروشنده از حضور در دفترخانه، امکان استیفای حق پیدا نکرده‌اند؛ زیرا پیش‌نویس هیچ ارزش قانونی ندارد.
الزامات و وظایف جدید برای مشاوران املاک
بخشنامه معاون اول قوه قضاییه مشاوران املاک را مکلف می‌کند اقدامات زیر را رعایت کنند:
- تفهیم بی‌اعتباری پیش‌نویس و هدایت طرفین به دفترخانه اسناد رسمی.
- ممنوعیت کامل دریافت یا واسطه‌گری در پرداخت وجه پیش از ثبت رسمی.
- منع تنظیم قرارداد عادی در معاملات مشمول ماده ۱ قانون ثبت.
- صدور تنها گواهی درج پیش‌نویس بدون تحویل نسخه قرارداد به طرفین.
- توضیح مزیت‌های قرارداد یکسان شامل رسمی بودن، تخلیه هوشمند و فسخ هوشمند.
در صورت تخلف، مشاوران املاک با جریمه، تعلیق پروانه، و تشکیل پرونده در تعزیرات روبه‌رو خواهند شد.
ابعاد نظارتی: برخورد با تخلفات و حمایت از خریدار
دادستان‌ها و سازمان تعزیرات موظف شده‌اند بر اجرای دقیق بخشنامه نظارت کرده و موارد زیر را پیگیری کنند:
- کلاهبرداری احتمالی در دریافت وجه بر مبنای پیش‌نویس
- واسطه‌گری مالی توسط مشاوران املاک
- تنظیم قراردادهای عادی و غیرقانونی
هدف نهایی، کاهش ریسک خریداران، جلوگیری از تضییع حقوق شهروندی و کاهش پرونده‌های قضایی مرتبط با معاملات ملک است.
چرا این بخشنامه مهم است؟ (پیوند با وضعیت کنونی بازار)
این بخشنامه در زمانی صادر شده که بازار مسکن با چالش‌های زیر روبه‌روست:
- افزایش شدید قیمت‌ها و نگرانی خریداران از ریسک معاملات
- افزایش تخلفات ناشی از تنظیم قراردادهای غیررسمی
- بی‌ثباتی بازار و قدرت پایین نظارت بر بنگاه‌های کوچک
تلفیق مقررات جدید با روندهای قبلی، یک پیام واضح دارد:
بازار مسکن باید از حالت غیررسمی، غیرشفاف و مبتنی بر برگه‌های عادی فاصله گرفته و وارد فضای رسمی، قابل پیگیری و قانونی شود.
جمع‌بندی تحلیلی
بخشنامه معاون اول قوه قضاییه عملاً نقطه پایان سوءاستفاده از «پیش‌نویس قراردادهای ملکی» است.
این اقدام باعث می‌شود:
- خریداران بدون ریسک پرداخت زودهنگام وارد معامله شوند.
- سازوکار رسمی و قانونی در معاملات تقویت شود.
- بازار از معاملات غیررسمی، معاملات کاغذی و کلاهبرداری فاصله بگیرد.
در یک کلام: همان‌طور که چک بدون امضا در بانک ارزشی ندارد، پیش‌نویس قرارداد ملکی نیز بدون ثبت رسمی هیچ حقی ایجاد نمی‌کند.
این بخشنامه یک سپر محافظتی برای خریداران ایجاد کرده و قدمی مهم برای ساماندهی بازار مسکن است.
تأثیر ملی: یکپارچگی و عدالت در بازار مسکن
سال‌ها بود که هیچ معیار شفاف و ملی برای محاسبه هزینه خدمات مشاوران املاک وجود نداشت و خریداران و مستأجران سردرگم بودند. حالا با تعیین سقف تعرفه و شفافیت در جریمه‌ها، بازار املاک کشور مسیر شفاف و عادلانه‌تری خواهد داشت.
