بحران مسکن در ترکیه: چالش‌ها و راهکارهای دولتی برای کاهش قیمت‌ها
در دهه‌ی گذشته، بازار مسکن ترکیه با افزایش خیره‌کننده‌ی قیمت‌ها روبه‌رو بوده است. آمارها نشان می‌دهد که قیمت مسکن ۲۱ برابر و اجاره‌ها ۱۵ برابر شده‌اند؛ رشدی که ترکیه را از نظر افزایش قیمت در میان کشورهای OECD بی‌رقیب کرده است. این بحران باعث شده تا نرخ مالکیت خانه از ۵۹.۷ به ۵۶.۱ درصد کاهش یابد، در حالی که حدود ۷ میلیون خانوار مستاجر و ۸.۵ میلیون واحد مسکونی خالی در این کشور وجود دارد.
پرشین سازه در این گزارش، سیاست‌های جدید دولت ترکیه را برای مقابله با این بحران بررسی کرده است.
راه‌حل‌های دولت: از اوراق مسکن تا وام‌های ۵۰ ساله
دولت ترکیه برای مهار بحران مسکن، چند طرح کلیدی را به اجرا گذاشته است:
۱. اوراق سرمایه‌گذاری مسکن: یکی از طرح‌های پیشنهادی، عرضه‌ی اوراق سرمایه‌گذاری املاک از طریق بورس استانبول است. در این طرح، شهروندان می‌توانند به جای خرید مستقیم خانه، با خرید سهام پروژه‌های دولتی مانند «داملا کنت»، در نهایت صاحب آپارتمان شوند. با این حال، کارشناسان معتقدند قیمت هر متر مربع در این پروژه، ۳۰ درصد بالاتر از میانگین بازار استانبول است که کارایی این مدل را زیر سؤال می‌برد.
۲. وام‌های بلندمدت و مسکن اجتماعی: مهمت شیمشک، وزیر خزانه‌داری ترکیه، از طرح دیگری خبر داده است:
- افزایش مدت بازپرداخت وام مسکن از ۱۰ سال به ۳۰ تا ۵۰ سال.
- ساخت ۵۰۰ هزار واحد مسکن اجتماعی در دو تا سه سال آینده.
هدف اصلی این طرح، حمایت از اقشار کم‌درآمد است که توانایی ورود به بازار را ندارند. با این حال، کارشناسان هشدار می‌دهند که بدون تطبیق اقساط با درآمد خانوارها، صرف افزایش مدت بازپرداخت، مشکل را حل نخواهد کرد.
بازار مسکن برای سرمایه‌گذاران، نه ساکنان؟
- جذب سرمایه‌گذاران خارجی: سیاست‌های اخیر باعث شده است که دوره‌ی استهلاک سرمایه در املاک ترکیه به ۱۳ سال کاهش یابد و جذابیت بیشتری برای سرمایه‌گذاران ایجاد کند. این امر با هدف دولت برای تسهیل دسترسی اقشار متوسط به مسکن در تضاد است.
- سقف بالای نرخ بهره: نرخ بهره‌ی وام مسکن در ترکیه به بیش از ۴۲ درصد رسیده و دریافت وام را برای اکثر مردم غیرممکن کرده است. اقساط ماهانه برای خرید یک خانه متوسط در استانبول، به بیش از ۳۳۰۰ دلار می‌رسد که از کل درآمد ماهانه بسیاری از کارگران بیشتر است.
تحلیل کارشناسان: چالش‌ها و فرصت‌ها
نوربانو تورگن زورلو، کارشناس بازار مسکن، طرح اوراق سرمایه‌گذاری را برای اقشار متوسط جذاب می‌داند؛ اما هشدار می‌دهد که بدون نظارت مالی قوی و در نظر گرفتن قدرت خرید مردم، این طرح تنها به جذب نقدینگی منجر می‌شود و به افزایش واقعی مالکیت خانه کمکی نخواهد کرد.
بحران مسکن در ترکیه، یک مشکل ساختاری است که تنها با چند طرح دولتی حل نخواهد شد. برای موفقیت، این طرح‌ها باید با واقعیت اقتصادی مردم، برنامه‌ریزی شهری دقیق و اصلاحات در سیاست‌های مالیاتی و مهاجرتی همگام شوند تا پایداری بازار و ثبات اجتماعی حفظ گردد.
