در شرایطی که اقتصاد ایران بیش از هر زمان دیگری نیازمند رشد در بخش‌های مولد است، سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکن با موانع گسترده‌ای دست‌وپنجه نرم می‌کند. نام‌گذاری سال با عنوان «سرمایه‌گذاری برای تولید» از سوی مقام معظم رهبری، زنگ هشداری بود برای تمرکز مضاعف بر تقویت بخش‌هایی چون مسکن که هم نقش موتور محرک در اشتغال و صنعت را دارد و هم به عنوان نیازی بنیادی در زندگی مردم شناخته می‌شود. اما با وجود این ضرورت روشن، واقعیت بازار مسکن از روندی هشداردهنده حکایت دارد.
به گزارش پرشین سازه و طبق داده‌های رسمی، بازار ساخت‌وساز نه تنها با رکود مواجه شده بلکه سرمایه‌گذاران آن، با بی‌اعتمادی کامل در حاشیه ایستاده‌اند. میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در پاییز سال گذشته حدود ۲۱ درصد کاهش یافته است و این آمار تنها متعلق به کلان‌شهرها نیست. حتی در شهرهای کوچک‌تر نیز کاهش شدید در متراژ پروژه‌ها و تعداد طبقات درخواست‌شده دیده می‌شود. همه این‌ها نشان می‌دهد که بخش خصوصی در حال فاصله‌گیری جدی از ورود به پروژه‌های متوسط و بزرگ است؛ پروژه‌هایی که می‌توانستند به رشد تولید ملی، ایجاد اشتغال و پاسخگویی به تقاضای فزاینده مسکن منجر شوند.
بروکراسی؛ دیو خفته در دل فرآیند ساخت‌وساز
یکی از اصلی‌ترین موانع پیش‌روی سرمایه‌گذاران، پیچیدگی و کندی در فرآیند اخذ مجوزهاست. از زمان صدور پروانه تا دریافت پایان‌کار، سازنده باید از هفت‌خان نهادی عبور کند که هر یک ماه‌ها زمان می‌طلبد و با تورم فزاینده، هزینه‌های غیرقابل پیش‌بینی به پروژه تحمیل می‌کند. از شهرداری و نظام مهندسی گرفته تا سازمان مالیاتی و بیمه، این زنجیره‌های بوروکراتیک در عمل سرمایه‌گذاری را متوقف کرده‌اند. این در حالی است که کشورهای موفق در حوزه مسکن، با ساده‌سازی فرآیندها و سیاست‌گذاری‌های شفاف، امکان بازگشت سریع سرمایه را فراهم کرده‌اند.
افزون بر آن، نبود ثبات در سیاست‌های دولتی، تصویب طرح‌های نصفه‌نیمه و تغییر مداوم مقررات، سرمایه‌گذاران را با ریسک بالای نهادی مواجه کرده است. وقتی سرمایه‌گذار نمی‌داند قوانین فردا چه خواهند بود، ترجیح می‌دهد سرمایه خود را به بازارهایی با سود سریع‌تر و پیش‌بینی‌پذیرتر مانند ارز یا طلا منتقل کند.
یکی از سازندگان باسابقه پایتخت روایت می‌کند که چگونه پروژه‌اش پس از سه سال همچنان به پایان نرسیده است. او می‌گوید در هفته‌هایی نه چندان دور، با مشکل تامین سیمان مواجه شده است؛ مشکلی که به دلیل قطع برق کارخانه‌های سیمان به وجود آمد و قیمت سیمان را در مدت کوتاهی دو برابر کرد. از نظر وی، بازار ساخت‌وساز دیگر نه سودآور است و نه قابل اتکا. بسیاری از سازنده‌های دیگر که زمانی با امید وارد این عرصه شده بودند، حال یا پروژه‌ها را رها کرده‌اند یا منتظر ثبات اقتصادی مانده‌اندو این وضعیت در حالی رخ می‌دهد که تقاضا برای مسکن همچنان فزاینده است و بازار اجاره به شدت تخت فشار قرار دارد.
انبوه‌سازان زنجیرشده‌اند؛ سیاست‌های مالی ناکارآمد
یکی از انتقادات اصلی فعالان بخش خصوصی، عملکرد بانک‌ها و سیاست‌های تسهیلاتی است. بانک مسکن به عنوان نهاد تخصصی این حوزه، ارائه تسهیلات را منوط به پیشرفت فیزیکی ۵۰ درصدی پروژه کرده است. این سیاست نه تنها کمکی به آغاز پروژه‌ها نمی‌کند، بلکه بار تامین منابع را به طور کامل بر دوش سازندگان انداخته است. دستمزدها و درآمدهای خانوارها نیز دیگر پاسخگوی هزینه‌های اقساط نیست و همین مسئله تقاضا را هم ضعیف‌تر کرده است.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان، تاکید دارد که اگر می‌خواهیم مسیر تولید مسکن باز شود، باید سیاست‌گذاری از نگاه دستوری و قیم‌مآبانه فاصله بگیرد. در حال حاضر، بخش خصوصی نه تنها تضعیف شده بلکه از نظر مالی، حقوقی و نهادی به زنجیر کشیده شده است.
نهضت ملی مسکن؛ نام بزرگ، عملکرد کند
پطرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن که با هدف ساخت میلیون‌ها واحد مسکونی کلید خوردند، امروز با کندی شدید در اجرا روبه‌رو هستند. طبق آمار وزارت راه و شهرسازی، در چهار سال اجرای این طرح، تنها حدود ۶۰ هزار واحد به مرحله نازک‌کاری رسیده‌اند. این در حالی است که نیاز واقعی کشور به میلیون‌ها واحد جدید است. مشکل اصلی این طرح‌ها نیز همان ضعف در تامین مالی، تخصیص ناکارآمد زمین، و نبود تعامل واقعی با بخش خصوصی بوده است. اگر قرار باشد تحرکی در بازار مسکن شکل گیرد، راهکار در دخالت مستقیم دولت نیست؛ بلکه در تسهیل‌گری، اعتمادسازی، حذف بروکراسی‌های زائد، و فراهم‌سازی بستر مشارکت فعال برای سازندگان و سرمایه‌گذاران است.
در یک جمله باید گفت: بازار مسکن ایران نه از فقدان تقاضا رنج می‌برد و نه از نبود توان مهندسی؛ آنچه زخم این بازار را عمیق‌تر کرده، سیاست‌های ناپایدار، فرآیندهای فرسایشی و بی‌اعتمادی سرمایه‌گذاران است. اگر قرار است گره رکود گشوده شود، تنها راه، حمایت واقعی، سیاست‌گذاری هوشمند و بازگشت اعتماد به سرمایه‌گذار است.
