به گفته کارشناسان، سرمایه در بازار مسکن قفل شده زیرا نه خریداران توان خرید دارند و نه فروشندگان حاضر به فروش هستند.
به گزارش پرشین سازه ، علیرضا سرحدی کارشناس بازار مسکن بیان کرد که وام های خرید مسکن به خاطر اقساط سنگین، مورد استقبال مردم قرار نگرفته اند. مردم امروز توان پرداخت این اقساط را ندارند و به همین خاطر این تسهیلات بلااستفاده باقی مانده اند، زیرا علاوه بر سود و قسط بالا، توان خرید ۲۰ یا حتی ۱۰ متر آپارتمان را هم ندارند!
امروزه در یک دوراهی گیر کرده ایم، زیرا اگر مبلغ و قدرت خرید این وام ها بالاتر برود، لاجرم قسط و سود آن نیز افزایش پیدا می کند. در این بین، فردی که نهایتاً ماهیانه ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان درآمد دارد، چطور می تواند علاوه بر کرایه خانه و مخارج زندگی، در ماه ۲۰ میلیون تومان قسط پرداخت نماید؟
سرحدی بیان کرد که از طرف دیگر بانک ها نیز علاقه ای به پرداخت این تسهیلات ندارند. زیرا اگر بخواهند سود وام را کاهش دهند، سپرده گذاران آن ها متضرر می شوند و اگر بخواهند سود وام را افزایش دهند، قسط ها سنگین تر شده و امکان پرداخت وجود نخواهد داشت.
در کشورهای توسعه یافته، وام مسکن می تواند ۹۰ تا ۹۵ درصد هزینه خرید ملک را پوشش دهد و اقساط این وام ها نیز معمولاً مساوی اجاره ماهیانه همان ملک بوده و بازپرداخت آن ۳۰ ساله است. البته این امکان فراهم است، چون در این کشورها تورم وجود ندارد. در ایران امروز، با تورم ۳۰ تا ۵۰ درصدی، امکان پیاده سازی چنین الگویی وجود ندارد.
وی اظهار داشت که اجاره نشینی به معنای آن است که فرد توان خرید مسکن نداشته است و از این رو، بیشتر اجاره نشین ها جزو طبقه متوسط و پایین جامعه هستند. در شرایطی که مستاجران ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش حقوق داشته اند، با رشد تورم ۳۵ تا ۴۰ درصدی مواجه شده اند، بنابراین ناچارند به خانه های کوچک تر یا ارزان تر نقل مکان کنند. موضوعی که عامل اصلی مهاجرت به مناطق کمتر برخوردار یا حتی حاشیه ای شده است.
از سوی دیگر موجران را نیز نمی توان مقصر دانست. منظور از موجران، مالکان چند صد واحدی نیستند، بلکه افرادی هستند که یک یا چند واحد آپارتمانی دارند و درآمد خود را از اجاره آن تامین می کنند. بنابراین نمی توان از آن ها خواست که نرخ اجاره بها را کمتر از نرخ تورم در نظر بگیرند، زیرا برای خیلی ها، این تنها منبع درآمدشان محسوب می شود.
سرحدی بیان کرد فردی که تا چند سال گذشته خانه ۱۰۰ متری اجاره می کرد، حالا مجبور شده در واحدهای ۸۰ و بلکه ۵۰ متری زندگی کند. با افزایش محدودیت ها، شرایط تامین مسکن برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه سخت تر می شود. پاسخ دولت و مجلس اما وعده پرداخت وام است، در حالی که در پرداخت های روزمره خود نیز مشکل دارد!
در کشورهای توسعه یافته، شرکت های بزرگ خصوصی یا شهرداری ها، ساختمان هایی را صرفاً برای اجاره دادن به مردم می سازند و این واحدها اجاره به شرط تملک هم نیستند، بلکه هدفشان صرفاً کنترل بازار اجاره است. این مسئله ارتباطی به تورم جامعه ایران ندارد و در کشور ما نیز کاملاً قابل پیاده سازی است اما دولت هیچ برنامه ای در این راستا ندارد.
با تعیین سقف افزایش اجاره تا حداکثر ۲۵ درصد، موجرانی که نمی خواهند از تورم عقب بمانند، ناچار می شوند به عقد قراردادهای غیر رسمی روی بیاورند و با دریافت چک و سفته از مستاجران، ضمانت اجاره بیشتر بگیرند. موضوعی که سبب کاهش شفافیت بازار معاملات ملکی و شکل گیری پرونده های قضایی و در نهایت از دست رفتن بیشتر کنترل بازار اجاره می شود.
سرحدی اشاره کرد که اجرای طرح آمایش سرزمین، یکی از راهکارهای اصولی برای حل بحران بازار مسکن خواهد بود. بر این اساس، جمعیت کشور نباید فقط در چند نقطه متمرکز باشد و مردم باید به صورت متوازن، در سراسر کشور پراکنده شوند. راهکار بعدی، افزایش درآمد مردم است که تنها از طریق رشد اقتصادی و کاهش تورم امکان پذیر خواهد بود.
از طرف دیگر، هرچقدر تولید بیشتر شود، عرضه نیز افزایش پیدا کرده و قیمت ها هم پایین می آیند. در نتیجه باید اقتصاد کلان جامعه را از محدودیت ها رها کرد و اشتغال و درآمد مردم را افزایش داد. تنها در این صورت است که مردم می توانند مجدداً وارد بازار خرید و فروش شوند.
وی تأکید کرد تا وقتی سطح درآمد مردم افزایشی نداشته باشد، امکان پرداخت اقساط هم وجود نخواهد داشت. در شرایط کنونی اگر مبلغ وام بالا باشد، اقساط آن سنگین تر می شود و اگر پایین تر بیاید، قدرت خرید آن از همین که هست هم کمتر شده و هیچ کارایی نخواهد داشت. از این رو تا زمانی که مشکل درآمد مردم حل نشود، اعطای تسهیلات مسکن هیچ گره ای را باز نخواهد کرد.
سرحدی اشاره کرد که بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی، دولت وظیفه دارد تا حداقل های زندگی، از جمله مسکن را برای اقشار نیازمند جامعه تأمین کند اما در شرایط کنونی، دولت حتی نمی تواند به مشکل مسکن طبقه متوسط جامعه بپردازد! آینده بازار مسکن شدیداً به مسیر اقتصادی کشور گره خورده و تنها اگر دولت بتواند تورم را کنترل کند و درآمد مردم را افزایش دهد، بازار مسکن رو به بهبودی حرکت خواهد کرد، در غیر این صورت، رکود تورمی تداوم پیدا خواهد کرد.
وی در پایان اشاره کرد که در سال جاری نیز با رکود تورمی در بازار مسکن مواجه خواهیم بود و چنانچه هیچ تغییری در سیاست های اقتصادی رخ ندهد، در اواخر بهار یا اوایل تابستان، اوضاع بدتر خواهد شد. بازار فعلاً در حالت قفل قرار دارد، زیرا نه خریدار توان خرید دارد و نه فروشنده حاضر به کاهش قیمت است. در این بین هم تولیدکنندگان دچار ضرر شده اند و هم مصرف کنندگان.
