بازار مسکن پساتوافق؛ تکرار تجربه برجام؟

مردم به یاد دارند که در طول دوران برجام و حتی پس از آن نیز بازار مسکن رشد سرسام آوری را تجربه کرد و از توان خرید بسیاری از مردم خارج گشت.

به گزارش پرشین سازه ، این روزها همه خبرهای سیاسی حول محور توافق احتمالی میان ایران و آمریکا می‌گذرند. بازارهای مالی، از جمله طلا و دلار، به سرعت به هر خبری واکنش نشان می‌دهند و تحت تاثیر هیجانات شدیدی قرار گرفته اند و قیمت های آنان مدام در حال نوسان است. این نوسانات شدید باعث شده تا نگرانی هایی در خصوص آینده بازارهای مالی، به ویژه بازار مسکن ایجاد شود. اما نباید از خاطر ببریم که توافق میان ایران و آمریکا، پدیده نوظهوری نیست و ما قبلا در برجام، طعم آن را چشیده ایم.

سوال اینجاست؛ چنانچه مذاکرات مثبت باشد، وضعیت بازار مسکن در دوران پساتوافق چگونه خواهد بود؟

یادآوری: سردرگمی بازار مسکن از لحظه امضا تا اجرای برجام

برای درک بهتر وضعیت امروز، بیایید وضعیت بازار مسکن را در دوره مذاکرات و اجرای برجام مورد بررسی قرار دهیم.

بر اساس آمارهای منتشر شده توسط مرکز آمار کشور، در بهار سال ۱۳۹۴ که مذاکرات برجام در جریان بود، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران حدود ۴ میلیون و ۵۰ هزار تومان بود. در همین فصل، ۴۱ هزار و ۱۲۵ معامله مسکن نیز به ثبت رسید.

در تیر ماه همان سال که برجام نهایی شد و به امضای طرفین رسید، قیمت مسکن در تهران به متری ۴ میلیون و ۳۰ هزار تومان کاهش پیدا کرد و تعداد معاملات نیز به ۴۰ هزار و ۶۴۴ مورد رسید. بر اساس داده ها، در فصل تابستان شاهد یک روند کاهشی در بازار مسکن بودیم.

در پاییز نیز تقریبا روند مشابهی را شاهد بودیم، زیرا تعداد معاملات ۳.۱ درصد کاهش داشت و قیمت مسکن در همان بازه ۴ میلیون و ۳۰ هزار تومان باقی ماند.

رونق یافتن بازار مسکن در دوران اجرای برجام

از زمستان سال ۱۳۹۴ که مراحل اجرای برجام آغاز شد، بازار مسکن روند جدیدی را تجربه کرد و استارت رشد قیمت و حجم معاملات خورد و حتی تا سال های ۹۵ و ۹۶ هم ادامه پیدا کرد. هرچند در این سال ها در فصول بهار و تابستان، روند معاملات کاهشی می‌شد اما همیشه در پاییز و زمستان روند بازار رو به افزایش بود.

در زمستان سال ۱۳۹۶، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ۵ میلیون و ۸۷۰ هزار تومان رسید و تعداد معاملات نیز با بیش از ۵۳ هزار مورد، رشد ۱۴.۸ درصدی را تجربه کرد. با این وجود، بلافاصله بعد از خروج آمریکا از برجام، شرایط تغییر کرد و در تمامی فصول سال ۱۳۹۷، شاهد کاهش روند حجم معاملات بودیم. قیمت مسکن اما همچنان به واسطه رشد تورم و قیمت دلار، رو به افزایش بود و در مسیر صعود باقی ماند. کار تا جایی پیش رفت که در زمستان ۱۳۹۷، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران به ۱۰ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسید.

در سال ۱۳۹۸ گرچه نوساناتی در بازار مسکن رخ داد اما روند رشد قیمت ها همچنان صعودی بود و در زمستان همان سال، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به ۱۵ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان رسید.

این روند در سال ۹۹ نیز تداوم پیدا کرد و رشد قیمت ها ادامه دار شد؛ با این تفاوت که حجم معاملات نسبت به دوران اوج برجام کاهش قابل توجهی پیدا کرده بود. بر اساس آمارها، تعداد معاملات در زمستان ۹۶، تقریبا دو برابر زمستان ۹۸ بود.

به هم ریختن بازار مسکن با خروج آمریکا از برجام

بررسی این آمارها نشان می‌دهد که در دوران برجام، بازار مسکن در شرایط مثبتی قرار داشت. هم سرمایه گذاران و هم خریداران مصرفی، به آرامی در حال ورود به بازار بودند و سرعت رشد قیمت ها نیز کند و تدریجی بود، اما با خروج آمریکا از توافق در بهار ۱۳۹۷، فضایی هیجانی بر تمامی بازارهای سرمایه ای و مالی حاکم شد.

خریداران سرمایه ای، ناگهان چشم خود را به روی بازار مسکن گشودند و برای تضمین ارزش پول خود، سرمایه های هنگفتی را در مدت زمانی کوتاه وارد این بازار نمودند. این هجوم سرمایه در کنار رشد جهشی قیمت دلار، سکه و طلا و البته نرخ تورم عمومی، باعث جهش قیمت در بازار مسکن شد. نتیجه؟ آنکه خریداران مصرفی که به دنبال سرپناهی برای خود بودند، از بازار عقب ماندند و قدرت خرید خود را از دست دادند.

بزرگ ترین تفاوتی که شرایط امروز جامعه با زمان خروج آمریکا از برجام دارد، این است که در آن زمان منطقه شرایط باثباتی داشت و تنش ها و درگیری های نظامی در پایین ترین سطح خود بودند. امروز اما در صورت عدم توافق، احتمال درگیری های نظامی بالاست و این عدم اطمینان شرایط را پیچیده تر کرده است.

بازار مسکن از رقبای خود عقب مانده است

گرچه بازار مسکن در سال گذشته رکود عمیقی را تجربه کرد، اما همچنان رشد ۳۷.۱ درصدی را ثبت کرد. این در حالی بود که دلار ۶۰.۸ درصد و طلا ۱۵۱.۲ درصد رشد کرد. در نتیجه بازار مسکن نسبت به بازارهای رقیب کمترین بازدهی را داشته است.

اما باید توجه داشت که سال ۱۴۰۳، پر از تنش های بزرگ و کوچک سیاسی، از جمله شهادت رئیسی، درگیری نظامی بین ایران و اسرائیل، تغییر دولت و غیره بود و کشور در ثبات به سر نمی برد. رکود تورمی بازار مسکن که ناشی از خروج خریداران مصرفی و تبدیل شدن آن به یک بازار سرمایه ای در سال های اخیر بوده، باعث شد تا به دلیل کمبود سرمایه، این بازار به اندازه رقبای خود رشد پیدا نکند.

آیا سرمایه ها به بازار مسکن بازمی گردند؟

بر اساس پیش بینی فعالان بازار، چنانچه توافقی بین ایران و آمریکا شکل بگیرد، ابتدا قیمت دلار و طلا به شدت کاهش پیدا می‌کند و تقاضا در این بازارها به حداقل می‌رسد. بعد از به ثبات رسیدن شرایط سیاسی، اما بازار طلا خود را تعدیل کرده و به قیمت واقعی بازمی‌گردد.

از طرف دیگر، احتمال ورود سرمایه های درشت به بازار مسکن و جذابیت دوباره این بازار برای سرمایه گذاران بیشتر می‌شود. با این حال متقاضیان مصرفی همچنان در حاشیه باقی خواهند ماند زیرا قیمت ها شدیداً بالا رفته و از دسترس عموم مردم خارج شده است. در نتیجه، مصرف کنندگان دیرتر وارد بازار خواهند شد زیرا باید سرمایه خود را از طلا و دلار تبدیل به نقدینگی کرده و سپس وارد حوزه مسکن کنند.

به هر شکل، به تدریج تقاضا در بازار مسکن بالا خواهد رفت و سطوح قیمتی جدیدی به وجود خواهند آمد. به عبارت دیگر، سرمایه گذاری مصرفی و غیرمصرفی در این بازار رشد خواهد کرد و عقب ماندگی بازار جبران خواهد شد.

باید توجه داشته باشیم که توافق گرچه می‌تواند ثبات سیاسی را به کشور بازگرداند، اما این لزوماً به معنای افزایش قدرت خرید طبقه های متوسط و ضعیف برای خانه دار شدن نیست. چنانچه دولت سیاست های حمایتی مناسبی را پیاده سازی نکند، با وجود توافق، خانه دار شدن برای گروه زیادی از مردم همچنان یک رویا باقی خواهد ماند.