نرخ رشد اجاره بها در سال ۱۴۰۳، با وجود اینکه سرعت رشد کمتری نسبت به تورم اجاره در سال ۱۴۰۲ داشت، رکورد افزایش قیمت را شکست.
به گزارش پرشین سازه ، تورم اجاره مسکن در سال ۱۴۰۳ رکورد شکنی کرد. بر اساس آمارهای رسمی مرکز آمار کشور، نرخ کرایه خانه در این سال ۴۰.۳ درصد رشد داشته است که بیشترین میزان ثبت شده در طول یک سال است. متوسط تاریخی اجاره بهای سالانه در ایران، همواره حدود ۱۵ درصد بوده اما جهش های متوالی بازار مسکن از سال ۱۳۹۶ تا اکنون و رشد سریع تورم، باعث رشد مستمر قیمت ها در بازار اجاره شده است.
جهش تورم بازار اجاره مسکن به قدری شدید بوده که برخی از خانواده ها را با چالش های جدی مواجه کرده و گروهی از ساکنان کم توان کلانشهرها را مجبور به حاشیه نشینی و مهاجرت اجباری کرده است.
گرچه نرخ تورم اجاره بها در سال ۱۴۰۲ رقم ۳۹.۶ درصد را ثبت کرده بود و در سال ۱۴۰۳ تنها ۰.۸ درصد رشد کرد، اما این رشد اندک به معنی قابل تحمل بودن اجاره بها برای مستاجران نبود. این نرخ ها در حالی ثبت شده که تورم اجاره تا سال ۱۴۰۱ زیر ۳۰ درصد بود.
علل رشد بی امان تورم اجاره مسکن
مستاجران در حالی با تورم ۴۰.۳ درصدی در سال ۱۴۰۳ مواجه شدند که نرخ تورم عمومی در کشور ۳۲.۵ درصد بوده است. اوج تورم کشور در سال های اخیر مربوط به سال ۱۴۰۱ بوده که رقم ۴۶ درصد را ثبت کرده است اما از این سال تا کنون نرخ تورم روندی کاهشی داشته است.
هرچند تورم عمومی عاملی تاثیرگذار روی تورم بازار مسکن است اما به نظر می رسد که بازار مسکن و به ویژه اجاره، در این سال ها رفتاری معکوس داشته و با وجود کاهش تورم عمومی، روندی افزایشی را طی کرده است. به عبارت دیگر، در سال ۱۴۰۳ تورم اجاره بها از تورم عمومی پیشی گرفت و این به معنای این است که مستاجران بیشتر از سایر مردم تحت فشار اقتصادی قرار گرفتند.
یکی از عوامل مهم افزایش تورم اجاره در سال ۱۴۰۳، کاهش عرضه مسکن اجاره ای است. در این سال شاهد کاهش تقاضای سرمایه ای در بازار خرید و فروش مسکن و در نتیجه کاهش شتاب افزایش قیمت ها در این بازار بودیم که ظاهراً خبر امیدوارکننده ای برای مستاجران است اما در واقعیت با کاهش عرضه آپارتمان های اجاره ای در نتیجه خروج سرمایه از این بازار، عملاً شاهد افزایش قیمت ها در بازار اجاره بها بودیم.
در سال ۱۴۰۳ همچنین شاهد اعمال قانونی سقف اجباری ۲۵ درصدی برای افزایش نرخ اجاره بهای سالانه نیز بودیم که بر اساس آمارهای رسمی منتشر شده، به نظر می رسد هیچگونه اثرگذاری مثبتی نداشته است. از آنجایی که هیچ ضمانت اجرای تخلفی در قانون پیش بینی نشده، ترس صاحبخانه ها از میان رفته و بدون توجه به این قانون، با مبالغ دلخواه خود خانه را اجاره می دهند.
از سوی دیگر گرچه تورم عمومی و تورم بازار مسکن در سال گذشته روندی کاهشی داشته اما اثرگذاری این پارامترها روی تورم بازار اجاره با تاخیر اتفاق می افتد. در نتیجه می توانیم انفجار تورم اجاره مسکن در سال ۱۴۰۳ را نتیجه تخلیه جهش قیمت مسکن در سال های قبلی در نظر بگیریم.
در نتیجه با وجود روند کاهشی تورم عمومی و مسکن در سال ۱۴۰۳، احتمال دارد که در سال ۱۴۰۴ شاهد اثرگذاری آن روی بازار اجاره و روند کاهشی تورم این بازار هم باشیم.
عوامل تعیین کننده در بازار اجاره بها
چهار مولفه اصلی وجود دارند که در سال ۱۴۰۴ می توانند بازار اجاره مسکن را کنترل کنند.
عامل نخست، افزایش میزان عرضه آپارتمان های اجاره ای است که در نتیجه رشد خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن است. از آنجایی که شیب رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۳ پایین تر آمده بود، خیلی از سرمایه گذاران به این بازار برگشتند و با توجه به سیگنال های کاهشی، اقدام به خرید ملک نمودند. از آنجایی که بخشی از سرمایه خرید همواره با اجاره دادن ملک جبران می شود، انتظار می رود که میزان عرضه آپارتمان های اجاره ای در سال جاری افزایش پیدا کند.
فاکتور دوم، تورم عمومی است که گرچه در دو سال گذشته شیب نزولی داشته اما بعید به نظر می رسد سال جاری هم بتواند نرخ نزولی را تداوم ببخشد. با این وجود، اثرگذاری این روند کاهشی در سال های گذشته، در سال جاری روی بازار اجاره بها قابل مشاهده خواهد بود.
عامل سوم اما تورم مسکن است. با وجود ریسک های اقتصادی متعدد، پیش بینی تورم مسکن در سال ۱۴۰۴ کار ساده ای نخواهد بود. چنانچه ریسک جنگ در کشور و منطقه کاهش بیابد و تحریم ها نیز تداوم پیدا کند، ارزش پول ملی پایین تر آمده و شاهد رشد قیمت ها در بازار مسکن نیز خواهیم بود.
مولفه آخر اما افزایش قدرت خرید مردم است که می تواند روی تورم بازار اجاره اثرگذار باشد. در صورت بالا رفتن واقعی توان خرید مردم، میزان تقاضا در بازار اجاره کاهش یافته و این می تواند عامل مهمی برای تعدیل قیمت ها در این بازار باشد.
احتمال تداوم روند معکوس تورم اجاره
غلامرضا سلامی، یکی از اقتصاددان های برتر کشور، از احتمال تداوم روند معکوس تورم اجاره بها و رکوردشکنی جدید در سال جاری خبر داد.
وی اعلام کرد بخش بزرگی از علت رکوردشکنی بازار اجاره در سال ۱۴۰۳، علی رغم کاهش تورم عمومی و تورم مسکن، نتیجه تخلیه افزایش قیمت مسکن در سال های گذشته بود. گرچه با معیار قرار دادن این روند، به نظر می رسد که باید در سال ۱۴۰۴ شاهد کاهش تورم اجاره باشیم، اما واقعیت این است که در سال های گذشته رشد قیمت مسکن به قدری بالا بوده که فشار آن هنوز به طور کامل تخلیه نشده و ممکن است در سال ۱۴۰۴ هم ادامه داشته باشد.
سلامی کاهش عرضه مسکن استیجاری را یکی از چالش های بزرگ در بازار اجاره دانست و آن را محرک اصلی افزایش نرخ اجاره بها در سال های گذشته خواند. از طرف دیگر، سیاست های نادرست دولت در زمینه اعمال محدودیت در بازار مسکن، از جمله بستن مالیات بر عایدی در بازار مسکن، باعث شده تا خیلی از افراد از تصمیم برای ورود به بازار خرید و فروش مسکن خودداری کنند. روندی که موجب کاهش ساخت و ساز و در نتیجه کاهش عرضه مسکن استیجاری شده است.
وی در ادامه پیش بینی کرد که در سال ۱۴۰۴ نیز شاهد تداوم کاهش شیب رشد تورم مسکن خواهیم بود، زیرا این بازار جذابیت خود را برای سرمایه گذاران از دست می دهد و افراد بیشتر به سمت بازارهایی مانند طلا و ارز خواهند رفت.
