بررسی و تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن تهران نشان می دهد که در ماه جاری، قیمت های پیشنهادی موجران نسبت به مرداد ماه، پایین آمده و حدود ۴ درصد کمتر شده است.
به گزارش پرشین سازه ، بلاخره حال و هوای پاییزی بر بازار اجاره مسکن سایه افکند و نبض اجاره ها پایین آمد.
در مهرماه امسال، دو اتفاق مهم در بازار اجاره رخ داد: اولین اتفاق تعدیل اجاره ها بود و دومین رویداد به کاهش قراردادهای تمدید اجاره مسکن مربوط می شود. به عبارت دیگر، گویی مستاجران بلاخره موارد مناسب تر و بهتری پیدا کرده اند و ناچار نیستند که قرارداد خود را تحت هر شرایطی تمدید کنند.
میانگین اجاره بهای پیشنهادی یک واحد ۸۱.۵ متری در مناطق مختلف تهران و با میانگین عمر ۵ الی ۱۰ سال، حدود ۴۰۰ میلیون رهن و اجاره ۱۶ میلیون تومانی بوده است. با توجه به آمار و ارقام موجود، به نظر می آید که قیمت های مهر ماه در قیاس با مرداد، ۴ درصد کمتر شده است.
در حال حاضر، موجران به ازای هر متر مربع مسکن ۳۷۰ هزار تومان اجاره می گیرند. البته این مبالغ به شکل میانگین اعلام می شوند.
چه چیزی بازار اجاره را در مهرماه تغییر داد؟!
اولین دلیلی که منجر به کاهش قیمت اجاره در بازار شد، بی میل شدن مالکان و فروشندگان نسبت به فروش ملک خود در بازار بود. به عبارت دیگر، بسیاری از مالکان با توجه به ریسک های غیراقتصادی ترجیح دادند که فعلا معامله نکنند و در عوض، ملک خود را به بازار اجاره عرضه نمایند.
دومین دلیل هم به کاهش سنتی قیمت ها در ابتدای پاییز مربوط می شود. با گذر از تابستان و اوج جا به جایی، قیمت اجاره بها تا حدی کاهش پیدا می کند. به همین دلیل خیلی از مستاجران، تمدید قرارداد خود را به این فصل موکول می کنند تا بتوانند شرایط بهتری را از موجر دریافت کنند.
سومین عاملی که به تغییر اجاره بها منجر شد، تغییر جنس فایل ها بود. در واقع، به نظر می آید که درخواست موجران برای دریافت پول رهن بالاتر رفته است.
بر اساس گزارش های موجود، میانگین اجاره مسکن تهران حدودا ۱.۵ برابر حداقل دستمزدهاست. به همین دلیل، تبدیل پول اجاره به رهن، شاید برای خیلی از مستاجران به صرفه تر باشد.
در صورتی که کل مبلغ رهن به اجاره تبدیل شود، آن وقت می توان گفت که میانگین اجاره بهای مسکن در تهران ۲۸ میلیون تومان است.
به طور کلی، گرچه آمارها نشان از کاهش ۴ درصدی اجاره بهای مسکن می دهند اما به نظر می آید که روند کاهش قیمت ها از همان شهریور شروع شده بود و به همین دلیل، تغییر چندان خاصی در مهرماه شاهد نبودیم.
یکی از نکات جالب توجه این روزهای بازار، کاهش قرارداد تمدیدی نسبت به قراردادهای جدید اجاره بود. می توان دلایل زیادی برای این موضوع در نظر گرفت اما به نظر می آید که مهمترین عامل به فرار موجران از نرخ دستوری رشد اجاره بها مربوط می شود. به عبارت دیگر، خیلی از مستاجران حاضر به تمدید قرارداد خود خارج از نرخ دستوری دولت نبودند و به همین دلیل، ترجیح دادند که نقل مکان کنند.
علاوه بر این، برخی دیگر نیز به دلایل شرایط تمدید سخت ناچار به عقب نشینی شده و واحدهای خود را تخلیه کردند تا ملک مناسب خود را در محله های جنوبی تر پیدا کنند. به همین دلیل است که فایل های اجاره در منطقه ۴ و ۵ تا به این حد رسوب کرده است.
واقعیت اینجاست که اجاره مسکن در مناطق ۴ و ۵ تهران به عنوان مناطق متوسط پایتخت، فاصله زیادی با محله های جنوبی دارد. آمارها نشان می دهد که این فاصله، حدود ۶۰ الی ۷۰ درصد است. همین عامل سبب شده که خیلی از خانواده ها دیگر از عهده پرداخت اجاره مسکن در مناطق متوسط شهر برنیایند و به سمت محله های ضعیف تر کوچ کنند.
جالب توجه اینجاست که بعد از کوچ این مستاجران، واحدهای آنها خالی مانده و صاحبخانه نتواسته مستاجر جدیدی برای ملک خود پیدا کند. این مشکلات از زمانی آغاز شد که نرخ دستوری دولت پا به بازار اجاره گذاشت. دولت دستور داد که موجران، مبلغ قراردادهای جدید خود را حداکثر ۲۵ درصد افزایش دهند. این در حالیست که این دستور، بسیاری از موجران را به قراردادهای جدید با مستاجران جدید سوق داد و مستاجران قبلی را هم آواره مناطق جنوبی تر کرد.
در تابستان امسال، بیشتر موجران به افزایش نرخ اجاره ۳۰ الی ۳۵ درصدی راضی بوده اند اما به دلیل افزایش هزینه های زندگی، حاضر نبودند به نرخ ۲۵ درصدی اعلام شده توسط دولت پایبند باشند.
