برخلاف آن چیزی که بسیاری از مسئولین دولت سیزدهم مدعی هستند، وضعیت صنعت ساختمان و مسکن چندان بهتر از سه سال گذشته نیست و به نظر می آید که حداقل در خصوص موضوعات اصلی، وضعیت بازار مسکن فرق چندانی با ابتدای دولت سیزدهم نکرده است. حالا سوال اینجاست که این دولت، حوزه مسکن را تحت چه شرایطی به دولت بعدی تحویل می دهد؟!
به گزارش پرشین سازه ، بررسی شاخص های مختلف بازار مسکن نشان می دهد که این حوزه شرایط سختی را پشت سر می گذارد و با شرایط بدی به دولت بعد، تحویل داه می شود.
وضعیت کنونی پنج شاخص مختلف مسکن بررسی شده و جایگاه آن ها به شکل زیر است:
اجاره بهای سنگین
اولین مورد که شاید مهم ترین آن ها باشد، وضعیت اجاره بهای مسکن است که به فقر تاریخی مستاجران منجر شده است. از آن جایی که قیمت مسکن خیلی بالا رفته، بخش زیادی از خانواده های ایرانی به اجاره نشینی روی آورده اند و در تاریخ این کشور، هیچگاه تا به این اندازه مستاجر نداشته ایم.
به همین دلیل است که حساسیت های زیادی روی اجاره بهای مسکن وجود دارد. در حال حاضر، تورم مسکن در کشور و تهران، به ترتیب ۴۰ و ۵۲ درصد است. به این معنی که اجاره بها، بیش از دو برابر سطح طبیعی افزایش هزینه اجاره مسکن بیشتر شده!
بر اساس تحقیقات صورت گرفته، بیش از ۷۰ درصد درآمد خانوار تهرانی صرف اجاره بها می شود که حقیقتاً نگران کننده است و اجازه نمی دهد که خانواده های تهرانی، سطح نسبی رفاه را تجربه کنند. به این ترتیب، فقر مسکن گریبانگیر نیمی از جمعیت تهرانی شده و خانواده ها را ناچار کرده که از دیگر هزینه های زندگی خود صرف نظر کنند. گرچه دولت سیزدهم اقداماتی برای رفع این معضل انجام داده اما به هرحال، وضعیت کنونی اجاره بها اصلا جالب نیست.
قیمت سرسام آور زمین
خیلی از کارشناسان می گویند که اصلی ترین دلیل گرانی مسکن، افزایش سرسام آور قیمت زمین و احتکار آن ست. بر اساس گزارشی که دنیای اقتصاد در سال ۹۹ منتشر کرد، شاخص قیمت زمین به مسکن نشان می دهد که رشد قیمت زمین بیشتر از آپارتمان های مسکونی تهران است و همین موضوع، فشار مضاعفی را به سازندگان تحمیل کرده. البته خیلی از افراد اعتقاد داشتند که تورم زمین در نهایت به سود ساختمان سازهاست چرا که ملک خود را با قیمت بالاتری عرضه می کنند اما در عمل دیدیم که این موضوع منجر به کاهش حاشیه سود ساختمان سازها شد.
قیمت بالای زمین باعث شد که خریداران دیگر قادر به خرید ملک و مسکن نباشند و همین موضوع، ساختمان سازها را در موقعیت وخیمی قرار داد. هنوز هم این شرایط ادامه دارد و کار به جای بحرانی کشیده شده است. خیلی از سازندگان بازار را ترک کرده اند و قیمت زمین همچنان به رشد خود ادامه می دهد.
شهرداری به آپارتمان های کوچک مجوز نمی دهد
در حال حاضر به دلیل گرانی مسکن، بیشترین تقاضا به سمت خرید واحدهای نقلی زیر ۶۰ متر است اما متاسفانه در تهران و دیگر شهرهای بزرگ کشور، شهرداری ها به سدی محکم در برابر ساخت این واحدها تبدیل شده اند و به سختی مجوز ساخت می دهند. مجوزهای ساختمانی شامل ده ها بند مبهم است که بسیاری از سازندگان را سردرگم ساخته! مثلا یکی از بندها به این نکته اشاره دارد که سازندگان موظف به تامین پارکینگ برای تمام واحدها هستند.
نتیجه تمام سخت گیری های شهرداری این شده که در حال حاضر، میانگین واحدهای ساخته شده در تهران و کشور به ترتیب ۹۵ و ۱۳۰ متر است. این در حالیست که بیش از ۶۰ درصد معاملات مسکن تهران به واحدهای زیر ۸۰ متر اختصاص دارد. عدم صدور مجوز ساخت برای واحدهای کوچک متراژ منجر به رقابتی وسیع برای خرید این واحدها شده و تقاضا را بیشتر کرده است. در نتیجه، قیمت این واحدها نیز افزایش یافته!
بافت فرسوده با قدرت نوسازی می شود
گرچه بیشتر حوزه های مسکن وضعیت اسف‌باری دارند اما به نظر می آید که بافت فرسوده به خوبی روند نوسازی را طی می کند. در طی دولت سیزدهم، پتانسیل بافت فرسوده کشف شد و حالا صدور پروانه ساختمانی در این حوزه به ۱۰۰ هزار واحد در سال رسیده که در قیاس با سال های گذشته، پیشرفت خود را نشان می دهد. البته پتانسیل واقعی بافت فرسوده بیشتر از این حرف هاست و می توان در سال ۳۰۰ هزار واحد نوساز در املاک کلنگی ساخت.
دولت چهاردهم می تواند با تمرکز بر معیشت خانوارهای ساکن بافت فرسوده و اعطای وام ساخت، مشکلات این بخش را سامان دهد.
ساخت و ساز راکد
پنجمین شاخص بحرانی مسکن به وضعیت ساخت وس از برمی گردد. در حال حاضر، بسیاری از سازندگان بازار را ترک کرده و سرمایه های خود را در جای دیگری گذاشته اند. سازندگان برای حضور در عرصه تولید نیازمند تضامین مختلف هستند. آن ها باید مطمئن شوند که سرمایه های آن ها نابود نخواهد شد و به اندازه کافی، مشتری برای واحدهایشان وجود دارد. بیش از رکود کنونی در تولید مسکن ناشی از تورم ۳۰ درصدی هزینه های ساخت است. با حمایت از سازندگان، می توان علاوه بر رونق تولید، قیمت ها را نیز کنترل کرد.
با توجه به موارد گفته شده، دولت چهاردهم مسیر سختی را برای بهبود وضعیت مسکن در پیش دارد.
