درست در زمانی که طرح سقف افزایش اجاره در استان های مختلف کشور تصویب شده و حتی رقم نهایی افزایش نیز مشخص شده، مرکز آمار ایران می گوید که تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در خردادماه امسال به ۴۰.۵ درصد رسیده و تورم سالانه نیز عدد ۴۰.۶ درصد را به ثبت رسانده است. با توجه به این آمار و ارقام، آیا می توان قانون سقف افزایش اجاره بها را اجرایی کرد؟
به گزارش پرشین سازه ، سوال مهمی که در میان کارشناسان بازار مسکن مطرح شده، این است که آیا قانون مزبور، ضمانت اجرایی دارد؟ بر اساس گزارش های موجود، سقف اجاره بها در تمام استان های کشور مشخص شده و بر اساس آمارها، بیشترین رقم افزایش به استان یزد با ۲۵.۲ درصد تعلق دارد. کمترین رقم نیز متعلق به استان سیستان و بلوچستان با ۲۲ درصد نرخ افزایش اجاره بها می باشد.
برای استان تهران نیز عدد ۲۵ درصد افزایش اجاره بها تعیین شده و اعلام گردیده که هیچ موجری حق ندارد که بیش از این نرخ، اجاره بهای خود را افزایش دهد اما سوال اینجاست که چه ضمانتی برای اجرای این قانون و تمکین صاحبخانه ها به آن وجود دارد؟
بر اساس قانون، چنانچه مالک بیش از سقف افزایش اجاره از مستاجر پولی دریافت کند، مستاجر می تواند تا پنج سال بعد از اتمام قرارداد، از ایشان شکایت کند. به این ترتیب موجر ناچار خواهد بود که مبلغ اضافه را به مستاجر برگرداند و تا سه برابر اجاره بهای یک ماه را نیز جریمه پرداخت کند. البته مبلغ این جریمه به حساب دولت واریز می گردد.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها از ۲۵ اردیبهشت امسال توسط رئیس جمهور وقت ابلاغ شد و قرار بود که این قانون، بتواند وضعیت مسکن را سامان ببخشد اما با اعلام گزارش های مرکز ملی آمار در خرداد ماه امسال، مشخص شد که تورم نقطه به نقطه اجاره با رشد ۴۲.۵ درصدی مواجه شده است. بنابراین به نظر می آید که این قانون، اساساً نتوانسته تا اینجای کار اثر چندان زیادی روی بهبود وضعیت بگذارد.
نقدهای بسیاری بر قانون تعیین نرخ افزایش اجاره وارد است. مثلا یکی از نقدها، این است که نرخ تعیین شده در برخی از شهرها از تورم عمومی بالاتر است و همین موضوع سبب شده تا خیلی از موجران، اجاره های خود را به سطح اعلامی بکشانند.
یکی از کارشناسان مرکز پژوهش های مجلس می گوید که ضمانت اجرایی برای این طرح نمی توان قائل شد. مسعود فراهانی می گوید که اگر دولت به دنبال بهبود وضعیت بازار اجاره بود، باید قراردادها را به شکل خودکار تمدید می کرد یا حق تمدید را به مستاجر می سپرد.
در حال حاضر، به محض اینکه مستاجر از قانون سقف اجاره بها صحبت کند، قطعا توسط مالک از ملک استیجاری بیرون رانده خواهد شد. فراهانی خاطرنشان می سازد که موجران با مستاجر فعلی خود قرارداد تمدید نمی کنند تا سقف ۲۵ درصدی را رعایت نکنند.
مسعود فراهانی گفت:
در عوض، موجر با آوردن مستاجر جدید، هر نرخی که بخواهد را اعمال می کند. باور دارم که قانون تعیین سقف افزایش اجاره بها ناکارآمد است و هیچ امیدی هم به اجرای آن وجود ندارد.
نرخ جریمه ها بازدارنده نیست
یکی از دلایلی که دولت نسبت به اجرای این قانون ابراز خوشبینی می کند، نرخ جریمه هایی است که برای موجران متخلف در نظر گرفته است. البته بسیاری از کارشناسان از جمله آقای فراهانی، اعتقاد دارند که نرخ جریمه ها، اصلا بازدارنده نیستند.
در کل کشورهای دنیا، قوانینی وجود دارد که علاوه بر کنترل بازار اجاره، تخلیه ملک توسط مستاجر را سخت می کنند. قوانینی که عمر ۱۰۰ ساله دارند و مدت هاست که جوابدهی خود را ثابت کرده اند.
در حال حاضر، تورم بالایی که در کشور وجود دارد، کاملاً به ضرر مستاجر و به سود مالک است. تورم ۴۰ درصدی باعث شده که هزینه های زندگی و اجاره نشینی مستاجران بالا برود. این در حالیست که تورم برای مالک، ایجاد ثروت کرده و ۴۰ درصد بر ارزش سرمایه های وی افزوده است. از فروردین سال ۹۵ تا به امروز، قیمت مسکن ۱۸ برابر شده است و موجری که در همان سال ها، اقدام به خرید خانه کرده، حالا دارایی اش ۱۸ برابر شده است. اما مستاجران، نه تنها نتوانسته اند در این مدت خانه ای بخرند، بلکه باید ۱۸ برابر بیش از سال ۹۵ برای خرید خانه هزینه کنند.
با توجه به شرایط کنونی، می توان گفت که اقدامات دولت برای بستن دست موجران بی فایده است و فقط قراردادهای غیررسمی و زیرزمینی را افزایش می دهد. قراردادهایی که همه جوره به ضرر مستاجر هستند و حتی امکان دارد که حقوق وی را ضایع کنند. حال سوال اینجاست که اقدام بعدی دولت برای کنترل بازار اجاره مسکن چه خواهد بود و آیا می تواند با فشار حداکثری روی موجران، این قانون را اجرا کند یا صرفاً منجر به از بین رفتن صنعت اجاره داری خواهد شد؟
