بررسی گزارش های موجود از وضعیت بازار معاملات مسکن نشان می دهد که در کمال تعجب در یک سال گذشته، بیشترین رشد قیمت مربوط به منطقه ۱۹ بوده است. از آن جایی که واحدهای موجود در این منطقه معمولآً کوچک متراژ، قدیمی ساخت و ارزان قیمت هستند، این موضوع می تواند زنگ هشداری برای بازار مسکن باشد.
به گزارش پرشین سازه ، از خرداد ماه سال گذشته تا خرداد ۱۴۰۳، قیمت مسکن تهران دستخوش تغییرات زیادی شده اما به نظر می آید که فعلاً رکورد افزایش قیمت در دست منطقه ۱۹ باشد. این افزایش قیمت زمانی معنادارتر می شود که متوجه باشیم در سال گذشته، وضعیت بازار کاملا رکودی بوده است.
واقعیت اینجاست که در طی یک سال گذشته بیشتر مناطق تهران با افزایش قیمت مسکن رو به رو بوده اند اما روند رشد قیمت ها در تمام این مناطق یکدست نبوده و بنا به دلایلی، مناطق جنوب پایتخت مثل منطقه ۱۹، رشد بیشتری داشته اند.
بر اساس داده هایی که بانک مرکزی منتشر ساخته، قیمت مسکن منطقه ۱۹ از خردادماه سال گذشته تا خرداد ۱۴۰۳ با رشد ۳۴ درصدی مواجه بوده است. این بالاترین نرخ رشد در میان مناطق ۲۲ گانه تهران است. بسیاری از متولیان بازار مسکن مدعی بودند که در طی یک سال گذشته قادر به کنترل نرخ رشد قیمت مسکن بوده اند و توانسته اند آن را مدیریت کنند اما واقعیت اینجاست که قیمت مسکن در منطقه ۱۹ که در خرداد سال ۱۴۰۲ معادل متری ۳۳ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان به شکل میانگین بوده است، حالا در خردادماه امسال به ۴۴ میلیون و ۵۲۰ هزار رسیدکه نشان می دهد که به ازای هر متر مربع، بیش از ۱۱ میلیون تومان رشد داشته است.
بررسی وضعیت بازار مسکن در دیگر مناطق تهران نشان می دهد که هیچ یک از این آن ها با چنین رشدی مواجه نبوده اند. به این ترتیب تمام کسانی که در سال گذشته ملکی در این منطقه خریداری کرده اند، حالا به سود عجیبی دست پیدا یافته اند. این می تواند زنگ خطری برای بازار آن منطقه باشد چرا که با چنین رشدی، بعید نیست که دیگر سرمایه گذاران نیز به این منطقه روی آورده و به این ترتیب با افزایش متقاضیان خرید، عرضه مسکن با مشکل مواجه شود.
در سال گذشته اگر یک آپارتمان ۶۰ متری در منطقه ۱۹ را با قیمت ۱ میلیارد و ۹۹۲ میلیون تومان خریداری می کردید، حالا ارزش ملک شما به ۲ میلیارد و ۶۷۰ میلیون تومان می رسید. به این ترتیب، در مدتی کمتر از یکسال، سودی معادل ۶۷۸ میلیون تومان نصیب شما می شد.
این وضعیت سوددهی می تواند توجهات را به چنین مناطقی جلب کرده و باعث شود که وضعیت مسکن برای ساکنان، علی الخصوص مستاجران این منطقه سخت تر شود.
بعد از منطقه ۱۹، بیشترین رشد قیمت مربوط به منطقه ۱۸ است که در بازه ای یک ساله، معادل ۲۴.۲ درصد رشد کرده است. در جایگاه سوم نیز منطقه ۲۲ واقع شده که از خرداد سال گذشته تا خرداد امسال، رشد ۲۱.۳ درصدی داشته است.
مناطق پررونق سود خاصی نصیب سرمایه گذاران نکردند!
گرچه همواره گفته می شود که منطقه ۵ و ۱۰ تهران، ماهانه بیشترین نرخ معاملات مسکن را به خود اختصاص می دهند، گویی بازدهی سالانه چندان زیادی نداشته اند. بررسی آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد که کمترین نرخ رشد سالانه مسکن متعلق به منطقه ۲ تهران بوده که در طی یک سال، فقط ۳ درصد افزایش قیمت داشته است.
بعد از آن، منطقه ۱۰ تهران که یکی از پررونق ترین مناطق معاملات مسکن به حساب می آید، کمترین نرخ رشد را داشته است که فقط ۵ درصد افزایش قیمت را تجربه کرده!
در جایگاه بعدی نیز، منطقه ۲۱ تهران قرار دارد که در طی یکسال گذشته معادل ۵.۱ درصد رشد قیمت داشته است. با وجود رشد کم قیمت ها در یک سال اخیر، این سه منطقه بیشترین معاملات ماهانه مسکن را داشته اند و به نظر می آید که بسیاری از خریداران، یا از نوع متقاضیان مصرفی بوده اند یا سرمایه گذارانی بوده اند که هنوز هم به بازدهی بالای این مناطق امیدوار هستند.
زمانیکه خریداران ملکی به سراغ خرید یک ملک می روند، بازدهی و پویایی قیمت آن منطقه را قبل از هر چیز بررسی می کنند و مطمئن می شوند که سرمایه خود را در جای مناسبی قرار داده اند. وقتی که آمارها خبر از افزایش قیمت مسکن در منطقه ۱۹ می دهد، می توان برداشت های مختلفی داشت. یکی از این برداشت ها به کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن مربوط می شود.
متقاضیانی که توان خرید مسکن در مناطق مرکزی و شمالی تهران را ندارند، ناچاراً به مناطق جنوبی پایتخت روی آورده و روی قیمت آن منطقه نیز اثر می گذارند. یکی از دلایل اصلی رشد قیمت ها در این مناطق، می تواند همین موضوع باشد.
