اصلی ترین معضل بازار مسکن در حال حاضر، دلالی گری و سوداگری است. پدیده ای که به نظر می آید به حال خود رها شده و دولت نیز اقدام مناسبی جهت جلوگیری از آن انجام نمی دهد. یکی از کارشناسان مسکن در خصوص این موضوع چنین گفته است: تمام کشورهای پیشرفته ی دنیا از یک اهرم مالیاتی موثر برای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن استفاده می کنند. ما نیز باید این کار را انجام داده و بازار را به سمت مصرفی بودن پیش ببریم.
به گزارش پرشین سازه ، چند سالی هست که گرانی مسکن در شهرهای بزرگ و به خصوص تهران، باعث شده است که خرید خانه برای خیلی از خانه اولی ها تبدیل به رویا شود. شهروندان تهرانی برای خرید مسکن باید حداقل ۷۸ سال صبر کنند. این عدد با توجه به میانگین درآمد سرانه ی خانوار شهری و با فرض پس اندازه یک سوم درآمد و با توجه به متوسط قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ تعیین شده است.
طبیعی است که در سال گذشته نیز شاهد افزایش قیمت زیادی بوده ایم و مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن، شاید بیشتر هم شده باشد. ناگفته نماند تمام این محاسبات به شرطی است که نرخ تورم با درآمد و دستمزد برابر باشد. بر اساس گزارش هایی که از سوی بانک مرکزی منتشر شده است، هر خانوار شهری حدود ۸۲ درصد از درآمد سالانه ی خود را صرف هزینه های مسکن می کنند. به همین دلیل است که امکان پس انداز یک سوم درآمد نیز اصلا ممکن نیست.
تمام این بحران های مسکن در شرایطی رخ داده است که سال هاست در خصوص این موضوع؛ هشدارهای لازم داده می شود.
ساخت مسکن در سال های اخیر، ۵۰ درصد کم شده است!
یکی از اصلی ترین دلایل گرانی مسکن این است که میزان عرضه با تقاضا یکسان نیست و تناسبی میان این دو وجود ندارد. بر اساس آمارهای موجود، مشخصاً ساخت و ساز مسکن در طول چند سال اخیر کمتر شده است. کافیست پروانه های ساختمانی صادر شده در سال ۹۰ را با سال ۱۴۰۰ مقایسه کنید.
بر اساس آمارهای موجود، بیشترین میزان ساخت و ساز در سال ۹۲ اتفاق افتاده که بیش از ۷۷۰ هزار و ۴۱۰ واحد مسکونی در این سال ساخته شده است. مقایسه ی این عدد نشان می دهد که در سال ۱۴۰۰، میزان پروانه های ساختمانی نسبت به سال ۹۲، بیش از ۵۰ درصد کاهش داشته است.
این آمارها در شرایطی منتشر می شود که باید سالی یک میلیون واحد مسکونی از سال ۱۴۰۰، آغاز به کار می کردند. از سوی دیگر، وزیر راه و شهرسازی نیز اعلام کرده است که حدود ۱۰ میلیون واحد مسکونی در کل کشور کم داریم.
به گفته ی خیلی از کارشناسان، اصلی ترین دلیل کمبود مسکن، افزایش هزینه های ساخت و ساز و قدرت خرید پایین مردم است. به همین دلیل تمایل به تولید کمتر شده و بیشتر فعالین این حوزه، به سمت سفته بازی مسکن رفته اند. زمانی که سوداگری سود بیشتری نسبت به تولید داشته باشد، طبیعی است که صدور پروانه های ساختمانی کاهش پیدا می کند.
بر اساس گفته های وزیر راه و شهرسازی سابق، حدود ۱.۵ میلیون واحد مسکونی در دست اجرا قرار دارد. این موضوع نشان می دهد که وضعیت بحرانی مسکن از سوی مسئولین نیز درک شده است و به دنبال راه حل برای این مشکل می گردند.
یکی از کارشناسان مسکن گفته است: در پنج سال گذشته، ساخت مسکن در شهر تهران نصف شده است. از سال ۹۷ که تحریم های بیشتری علیه ایران وضع شد و توافق برجام از بین رفت، نوعی از انتظارات تورمی در میان مردم و سرمایه گذاران شکل گرفت. به این معنی که همه منتظر بودند که در آینده همه چیز گران شود.
سوداگران، جولان می دهند!
این کارشناس مسکن در ادامه توضیح داد که وضعیت چند سال اخیر، فرصت را برای سوداگران حسابی باز کرده است. وی افزود: در سال ۹۷، ناگهان نرخ دلار ۱۷۰ درصد افزایش پیدا کرد و اثرات آن را در بازارهای دارایی مثل مسکن دیدیم. از آن جایی که ملک بازی در بازار مسکن هیچ هزینه ای برای سوداگران ندارد، بخش زیادی از سرمایه های خود را به این بازار آوردند.
آقای قدیری، کارشناس حوزه ی مسکن در ادامه گفت: این ملک های خریداری شده به صورت خانه های خالی در بازار مسکن رها شده و به صورت ملک منجمد درآمدند. در نتیجه میزان عرضه در این بازار کاهش پیدا کرد و خیلی زود، قیمت مسکن نیز افزایش یافت. اولین اثر این رخداد، روی خانه اولی ها بود که قدرت خریدشان را از دست دادند و در نهایت هم باعث شکل گیری رکود در بازار مسکن شد.
قدیری گفت: وقتی که خریداران بازار مسکن کم شوند، سازندگان مسکن هم فعالیت خود را کمتر می کنند. به همین ترتیب، آسیب های بیشتری به بازار مسکن وارد می شود. به نحوی که در حال حاضر قیمت خانه به قدری بالا رفته است که دیگر کمتر کسی به سراغ خرید آن می رود. علاوه بر این، بازار اجاره نیز دچار بحران شده است.
مالیات بر خانه های خالی بی فایده است!
این کارشناس مسکن از منسوخ شدن مالیات بر خانه های خالی در کل دنیا خبر داد و گفت: این روش در دنیا منسوخ شده است و تلاش دولتمردان در این رابطه ناموفق بوده است. خیلی از کشورهای دنیا از اهرم مالیات موثر در بازار مسکن استفاده می کنند تا جلوی ورود سوداگران به این بازار را بگیرند.
وی افزود: در خیلی از کشورهای دنیا، مالیات سالانه بر املاک وضع کرده اند و به این صورت مانعی در برابر ملک بازی به وجود آورده اند. به این ترتیب جلوی تمام کسانی که چند خانه می خرند و بدون استفاده رها می کنند، گرفته می شود.
مالیات املاک، بحران مسکن را حل می کند
بر اساس وضعیت بازار، مشخص است که تنها راه خروج از این شرایط بحرانی دریافت مالیات املاک است. تمام کسانی که توان مالی خرید چندین خانه را دارند، باید هزینه های آن را نیز پرداخت کنند. این کارشناس املاک در ادامه گفت: زمانی که افراد مجبور می شوند که سالانه درصدی از قیمت ملک را به دولت بدهند، به صورت خودکار، خانه هایی که خریداری کرده اند وارد بازار می شوند. مثلا مالک خانه ترجیح می دهد که با اجاره دادن خانه اش، بخشی از هزینه های مالیات را پوشش دهد. به این ترتیب، وضعیت بازار مسکن هم سر و سامان می گیرد.
قدیری گفت: البته ناگفته نماند که مالیات بر ملک به ازای خانه ی دوم به بعد و معادل درصدی از ملک حساب می شود. نرخ مالیات در کشورهایی مثل آماریک بین ۰.۳ الی ۱.۵ درصد است.
