پیش فروش ساختمان یکی از شیوه هایی است که سازندگان با استفاده از آن، بودجه لازم برای تکمیل سازه را فراهم می کنند. البته در طی سال های گذشته، مشکلات زیادی در خصوص پیش فروش ساختمان رخ داده و خیلی از مردم دچار ضرر و زیان شده اند. به همین جهت است که در حال حاضر، فقط پیش فروش ساختمان هایی ممکن است که حداقل دارای پیشرفت ۳۰ درصدی باشند.
به گزارش پرشین سازه ، دبیر کارگروه کنترل و تنظیم بازار املاک و مستغلات تاکید کرد که شرط اصلی پیش فروش ساختمان ها همین موضوع است و علاوه بر این، قراردادهای پیش فروش حتما باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
یاسر دستمالچیان در بخش دیگری از سخنان خود به قوانین و مواردی که مردم به هنگام عقد قراردادهای پیش فروش باید به آن توجه داشته باشند، اشاره کرد و خاطرنشان ساخت که قراردادهای پیش فروش نباید نزد مشاوران املاک منعقد شوند و چنین کاری، قانونی نیست.
این مقام مسئول عنوان کرد:
در بازرسی برخی از بنگاه های معاملات املاک متوجه شدیم که قراردادهای پیش فروش در این واحدها تنظیم می شود. اما باید ماده ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ را مدنظر داشته باشیم که می گوید تنظیم این قراردادها حتما باید در دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام شوند.
وی در ادامه به تشریح جزئیات این ماده قانونی پرداخت و اعلام کرد که بر اساس این مصوبه، ضوابطی برای پیش فروش ساختمانی تعریف شده و باید مورد توجه قرار بگیرند. مثلا برخی مواقع، پیش نویسی برای پیش فروش در دفاتر مشاوره املاک منعقد می شود اما برای ثبت رسمی سند باید به دفاتر ثبت اسناد رسمی هدایت شوند و این موضوع نیز حتما در قرارداد مزبور ذکر شود.
همچنین خریداران باید مطمئن شوند که در قراداد مزبور، پروانه ساختمانی کل ساختمان و شناسه فنی مستقل برای هر واحد ذکر شده باشد. علاوه بر این، حتما باید مهندس ناظر تاییدیه پی ساختمان را امضاء کرده باشد. در نهایت، هیچ واحدی که زیر ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته باشد، نمی تواند پیش فروش داشته باشد.
دستمالچیان در ادامه به این موضوع اشاره کرد که در ماده پنج قانون پیش فروش ساختمان ها تصریح شده که تنظیم قراردادهای مزبور یا واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن، فقط در دفاتر ثبت اسناد انجام می شود. سردفتران نیز فقط مجاز به دریافت حق ثبت هستند و نیازی به ارائه گواهی مالیاتی برای خریدار و فروشنده نیست.
حق التحریر این قراردادهای پیش نویس نیز بر اساس تعرفه های قوه قضاییه مشخص می شود. توجه به این نکات باعث می شود که کلاهبرداری های کمتری در این عرصه رخ داده و معاملات شفاف تری صورت بگیرد.
بیشتر قراردادهای پیش فروشی که امروزه به مشکل خورده و خریداران را دچار دردسر کرده است، مربوط به واحدهایی است که پیشرفت فیزیکی خاصی نداشته اند و صرفاً عرصه ی آن ها تعیین شده بود.
دبیر کارگروه کنترل و تنظیم بازار املاک و مستغلات اعلام کرد که شهروندان و خریداران به هنگام عقد قراردادهای پیش فروش باید دقت بیشتری داشته باشند و حتما اجزای مختلف قرارداد را با قانون مصوب سال ۸۹ تطبیق دهند تا مطمئن شوند همه چیز بر اساس روال قانونی پیش می رود. البته مهم ترین نکته اینجاست که قراردادهای مزبور را نزد نهادهای رسمی و دفاتر اسناد منعقد کنند که حتی در صورت وقوع مشکلات بعدی، اسناد و مدارک آن ها نزد مراجع قضایی اعتبار داشته باشد.
دوباره تاکید می کنیم که هیچ یک از مشاوران املاک نمی توانند قرارداد پیش فروش ملکی منعقد کنند و قبل از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین، باید معامله گران را به یکی از دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند. تنظیم هرگونه قرارداد پیش نویس توسط صنف مشاوران املاک غیرقانونی است و اسناد مربوطه نیز فاقد وجاهت قانونی می باشند.
هر مشاور املاکی که مبادرت به انجام چنین کاری کند، پروانه کسب و کاری وی برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق خواهد شد. اگر برای بار سوم این اقدام را تکرار کند، پروانه کسب ایشان باطل خواهد شد. بنابراین بهتر است که تمام این موارد مدنظر قرار گرفته و از اقدامات غیرقانونی اجتناب شود.
البته در سال های اخیر که تورم ساخت و ساز بالا رفته، مدل پیش فروش نیز برای خیلی از سازندگان صرفه اقتصادی ندارند. به همین دلیل است که اساساً کسانی که با وجود تمام مشکلات، همچنان به پیش فروش واحدهای خود ادامه می دهند، معمولاً با مشکل کمبود بودجه مواجه خواهند شد و در تکمیل واحدهای خود، دچار تاخیر می شوند و خوش نامی خود را از دست می دهند.
برای یک سازنده، هیچ چیز مهم تر از نام نیک و اعتبار ایشان نیست. بنابراین خیلی از آن ها ترجیح می دهند به جای پذیرش این ریسک، مدل پیش فروش را کنار بگذارند.
