با توجه به وعده ها و صحبت هایی که نامزدهای انتخاباتی در جلسات مناظره و مصاحبه ارائه می کنند، به نظر می آید که هیچ یک از آن ها، درک درستی از شرایط مسکن ندارند و آدرس غلطی برای حل مشکل به آن ها داده شده است.
به گزارش پرشین سازه ، بیشتر نامزدهای انتخاباتی وعده ساخت مسکن و خانه دار کردن مردم را می دهند اما نکته اینجاست که ساخت مسکن، اولویت سوم سیاست های بازار است و اولویت اول چیز دیگری است.
مثلا یکی از این نامزدها وعده می دهد که در طی ۴ سال، ۱۰ میلیون مسکن بسازد؛ چرا که از دیدگاه وی، مشکل اصلی بازار مسکن، کمبود است. صرف نظر از امکان پذیر بودن ساخت ۱۰ میلیون واحد مسکونی در طی ۴ سال، سوال اینجاست که آیا اولویت بازار، ساخت و ساز است؟
با بررسی های مداوم بازار، مشخصاً می توان گفت که مشکل اصلی مسکن، پرواز قیمت هاست که علاوه بر خریداران مسکن، مستاجران را نیز به دردسر انداخته است. تورم اجاره و قیمت مسکن در سال های اخیر، رکوردهای تاریخی زده است که برخلاف نظر سیاستمداران، مشکل از خود بازار نیست، بلکه به سیاست های کلان اقتصادی مربوط می شود.
هزینه های ساخت به قدری بالا رفته که انتظارات تورمی ایجاد کرده و همین موضوع، سبب شده که صاحبخانه شدن، گران شود. بنابراین هر کدام از کاندیدهای ریاست جمهوری که موفق به کسب مقام رئیس جمهور شود، باید ابتدا تورم مسکن را از بین ببرد و به این ترتیب، انتظارات تورمی را کاهش دهد.
گشایش های سیاسی، می توانند بلافاصله روی قیمت ها اثر بگذارند و به نوعی افسار آن ها را بکشند. بنابراین در وهله اول باید این مشکل حل شود و سپس به سراغ انبوه سازی و ساخت مسکن رفت. هرچقدر هم که مسکن ساخته شود، تا زمانی که متقاضیان قدرت خرید ندارند، بی فایده خواهد بود. البته می توان به شکل موازی این دو اقدام را در پیش گرفت اما نمی توان، چالش اول را به دست فراموشی سپرد و انتظار داشت که با ساخت مسکن، مشکلات این بازار حل شود.
واقعیت اینجاست که در حال حاضر، قدرت خرید متقاضیان مسکن بسیار آمده و مدت هاست که از ماراتن سرعت قیمت مسکن جا مانده اند. یکی از کارشناسان اقتصاد مسکن می گوید که عدم دسترسی مالی به مسکن، مشکل اول خانوارهای متقاضی است. آن ها حتی به زحمت از عهده پرداخت اجاره بها برمی آیند.
حجت میرزایی در بخش دیگری از صحبت های خود به ارائه آمارهای قیمتی پرداخت کرد و اشاره نمود که از نیمه دهه ۹۰ تا به امروز، قیمت مسکن تهران تقریباً ۱۵ برابر شده است. این در حالیست که قدرت خرید متقاضیان ثابت مانده و چه بسا، کاهشی شده است.
حتی بازار اجاره بها نیز در طی ۲ سال گذشته با رکوردهای تاریخی قیمتی مواجه بوده و خیلی از مستاجران را به دردسر انداخته است. به نحوی که نیمی از درآمد خود را صرف اجاره بها می کنند. حجت میرزایی می گوید که برای رفع این مشکلات، باید رشد اقتصادی فراگیری در کشور رخ دهد که در نهایت به تقویت واقعی درآمد سرانه خانوارها منجر گردد.
دولت هم با پرداخت وام ۱ میلیارد تومانی نمی تواند کاری را از پیش ببرد. مستاجری که کلا درآمد ۱۵ میلیونی دارد، چگونه می تواند از عهده پرداخت اقساط ۲۰ میلیونی این وام برآید. البته لازم به ذکر است که حتی وام ۱ میلیاردی هم نمی تواند هزینه های خرید مسکن را پوشش دهد.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه به چهار راهکار اساسی جهت بهبود دسترسی مردم به مسکن ارائه کرد. در راهکار اول، باید رشد اقتصادی پایدار رخ دهد و همزمان، وام بلندمدت مسکن به مردم پرداخت شود. همچنین مدت زمان بازپرداخت این وام باید ۳۰ سال باشد.
دومین راهکار به درد مستاجران و دهک های کم درآمد جامعه می خورد. در این روش که به نام اجاره به شرط تملیک شناخته می شود، می توان نیاز مسکن دهک های اول تا سوم درآمدی را برطرف کرد. سومین راه هم به این صورت خواهد بود که واحدهای ریزمتراژ به شکل اجاره داری حرفه ای یا ملکی در بافت های فرسوده شهرها به متقاضیان واگذار شود.
حجت میرزایی در بخشی از سخنان خود گفت:
نزدیک به ۶۰ درصد املاک موجود در بافت فرسوده تهران، دست نخورده باقی مانده اند و می توان آن ها را بازسازی کرد. اما از آن جایی که خیلی از مالکان و سازندگان، میلی به ساخت و ساز و نوسازی ندارند و موانع زیادی در خصوص صدور مجوزها و هزینه های ساخت وجود دارد، به همین شکل باقی مانده اند.
وی در ادامه تاکید کرد که در پهنه فرسوده تهران می توان سالانه ۳۰ هزار واحد مسکونی ساخت. این در حالیست که در طی شش سال گذشته، حتی از نصف این ظرفیت نیز استفاده نشده است.
از نظر این کارشناس مسکن، راهکار چهارم این است که بازار ساخت مسکن را به بورس متصل کرد و تامین مالی جمعی برای ساخت و ساز فراهم آورد. به این ترتیب افرادی که سرمایه کمی هم دارند، می توانند وارد بخش ساخت و ساز مسکن شده و علاوه بر رشد ساختمان سازی، عرضه نیز بیشتر خواهد شد. خرید متری مسکن نیز از این طریق امکان پذیر می شود و حتی از سرمایه های خرد مردم در برابر تورم نیز محافظت می شود.
در نهایت توصیه می شود که کاندیدهای ریاست جمهوری به اولویت های بازار مسکن بپردازند تا مشکلات آن حل شود.
