حالا هشت سال از زمان تعریف بازسازی محله محور تهران قدیم می گذرد اما هنوز هم اتفاق خاصی در این محلات رخ نداده و چالش های زندگی در این محله های قدیمی همچنان برای ساکنان پابرجاست.
به گزارش پرشین سازه ، این پروژه در محله سیروس تهران تعریف شد و به همین دلیل نام سیروس ۲ را روی آن گذاشتند. حالا که بیش از هفت سال از تعریف این طرح می گذرد، بررسی نتایج و دلایل شکست این پروژه راحت تر است. بیش از ۳۰ سال است که طرح های بازسازی و نوسازی شهرهای مختلف کشور تعریف شده و لزوم بازآفرینی محلات فرسوده مطرح گردیده است.
در طی این سال ها، برخی از این پروژه های نوسازی توانسته اند موفقیت آمیز عمل کنند و به نتیجه برسند اما پروژه هایی مثل سیروس ۲ بعد از گذشت چندین سال، هنوز هم نتوانسته اند توفیق خاصی به دست آورند.
بررسی ها نشان می دهد که نزدیک به ۲۰ درصد پلاک های شهر تهران فرسوده هستند. به عبارت دیگر و با توجه به تعداد پلاک های پایتخت، ۲۰۰ هزار پلاک فرسوده در این شهر وجود دارد که در طی این سال ها، اقدامی در راستای نوسازی آن ها صورت نگرفته است. دولت های مختلف آمده و رفته اند و هرکدام هم تاکید ویژه ای روی نوسازی بافت فرسوده داشته اند و وعده های مختلف داده اند اما واقعیت اینجاست که تغییر محسوسی در تعداد پلاک های فرسوده شهر تهران رخ نداده و همین موضوع نشان می دهد که بسته های مشوق دولت ها برای ترویج نوسازی بافت فرسوده چندان موثر نبوده است.
بیش از ۲ میلیون نفر از ساکنان تهران در این بافت زندگی می کنند و اکثرشان در محله های جنوبی و مناطق ۱۵ تا ۲۱ زندگی می کنند. بیشتر این افراد جزو دهک های کم درآمد جامعه هستند و به همین دلیل برای نوسازی بافت فرسوده به حمایت دولت احتیاج دارند.
در چنین شرایطی بود که پروژه سیروس ۲ به عنوان یک پروژه نمونه کشوری برای بازسازی محله های فرسوده تعریف شد. این پروژه با عنوان بازآفرینی زمین صفر و با نام سیروس ۲ آغاز گردید و اساساً سه هدف کلی را دنبال می کرد. اولین هدف این پروژه افزایش مقیاس نوسازی در محله موردنظر بود. به عبارت دیگر باید ۴۰ الی ۵۰ پلاک فرسوده تجمیع می شدند. به این ترتیب سطح نوسازی افزایش چشمگیری پیدا می کرد و نه تنها مسکن موردنیاز برای ساکنان تامین می شد، بلکه منطقه نیز متحول می شد.
حالا که در آستانه هشتمین سال آغاز طرح سیروس ۲ هستیم، به نظر می آید که تنها نتیجه ای که به دست آمد، ایجاد یک زمین خالی در محله سیروس بود. زمینی که هیچ خانه ای روی آن ساخته نشده است.
پروژه سیروس ۲ زمین‌گیر شد!
اولین دلیل عدم موفقیت طرح سیروس ۲، تحمیل تراکم به سازندگان بود. این موضوع باعث شد که حاشیه سود چندانی برای سازنده ایجاد نشود و به همین دلیل، بسیاری از آنها از پروژه مزبور عقب کشیدند. در شرایطی که فعالیت های مولد توجیه اقتصادی نداشته باشد، چنین وضعیتی کاملاً طبیعی است.
در شهری مثل تهران، ساخت و ساز فقط زمانی صرفه اقتصادی دارد که بیش از چهار طبقه تراکم برای یک طرح تعریف شود. نکته اینجا بود که در طرح سیروس ۲، واحدهای ۶۵ الی ۱۱۰ متری در دو الی چهار طبقه تعریف شده بود. طرح سیروس ۲ از ابتدا هم توجیه اقتصادی برای سازندگان نداشت و سیاستگذاران مسکن باید این موضوع را پیش بینی می کردند اما به جای درک واقعیت موجود، ترجیح دادند که این طرح نمونه کشوری را به سرمایه گذار تحمیل کنند و نتیجه این اقدام هم که مشخص و واضح است.
برآوردهای اولیه از هزینه طرح سیروس ۲ برای ساخت ۹۸ واحد، ۳۹ میلیارد تومان بود. این طرح در یک فضای ۲۷ هزار متر مربعی غیرخالص و ۱۰ هزار متر مربع فضای مسکونی خالص تعریف شد. در آن سال ها، متوسط ساخت هر متر مربع مسکن ۱ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود که البته این رقم با شرایط موجود همخوانی نداشت و صرفه اقتصادی برای سازندگان ایجاد نمیکرد.
در حال حاضر، کف قیمت ساخت و ساز به ازای هر متر مربع، حدود ۱۵ میلیون تومان است. یعنی در طی هفت سال، هزینه ها ۱۰ برابر شده و بعید است که بتوان طرح سیروس ۲ را با شرایط قبلی ادامه داد. در این طرح قرار بود که دولت پلاک های بافت فرسوده را تملک کرده و بدون اینکه سند آنها را به سازنده انتقال دهد، برای ساخت و ساز در اختیار وی بگذارد.
سود سازنده از حضور در این پروژه، این بود که بعد از اتمام عملیات ساخت و نوسازی محله، بخشی از محله ای که برای نوسازی به وی واگذار شده بود، اصل مبلغ سرمایه گذاری شده و ۱۸ درصد سود در قالب پول نقد یا واحد آماده به وی داده شود.
واحدهای باقی مانده نیز در نهایت به دولت می رسید تا آنها را به نرخ کارشناسی شده در اختیار متقاضیان مسکن قرار بدهد.
با شروع جهش قیمت مسکن در سال ۹۷، این برنامه ها کاملاً متوقف شد چرا که با حضور سرمایه گذاران در بازار مسکن، وضعیت کاملآً دگرگون شد و قیمت ها به شکل تصاعدی بالا رفت. خرید و فروش مسکن از همان سال نزدیک به ۵۰ الی ۶۰ درصد سود سالیانه دارد. طبیعی است که در چنین شرایطی سازندگان به سود ۱۸ درصد قانع نباشند.
بنابراین اصلی ترین دلیل شکست پروژه هایی مثل سیروس ۲، عدم انطباق با واقعیت های بازار بود. خطری که طرح های جدیدتر مثل نهضت ملی مسکن را نیز تهدید می کند.
