شورای عالی مسکن تهران بلاخره نرخ سقف افزایش اجاره بها در تهران را مشخص کرد و اعلام نمود که قراردادهای اجاره تا سقف ۲۶ درصد افزایش نسبت به سال گذشته، می توانند تمدید شوند. این در حالیست که برای دیگر شهرهای استان تهران، این نرخ ۲۴ درصد در نظر گرفته شده است.
به گزارش پرشین سازه ، رسمی که از دوران کرونا به جا مانده، تا به امروز نیز پیگیری می شود و هرساله شورای عالی مسکن، اقدام به تعیین نرخ سقف افزایش اجاره بها می کند. این در حالیست که در چند سال اخیر، کمتر مالکی به این نرخ تن داده است. البته به نظر می آید که در سال جاری با پیگیری قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، احتمال اجرایی شدن این سقف، بیشتر باشد.
البته هنوز مشخص نیست که نرخ های اعلام شده از چه زمانی اعمال می شوند و آیا باید در تابستان امسال که فصل جا به جایی مستاجران است، منتظر اعمال این نرخ ها باشیم؟ در کنار این سوال، پرسش های دیگری نیز مطرح می شود. مثلا این سوال مطرح است که آیا نرخ اعلام شده با واقعیت بازار اجاره تطابق دارد؟
۲۶ درصد افزایش اجاره بها از کجا آمده؟!
اولین سوالی که بسیاری از کارشناسان بازار مسکن بعد از اعلام نرخ افزایش اجاره بها مطرح کردند، منشاء ۲۶ درصد است. بر چه اساسی این عدد اعلام شده است؟ آیا این عدد در شرایطی که تورم تهران حدود ۴۰ درصد است، کافیست؟
نکته اینجاست که بر اساس قانون، تعیین سقف اجاره برای استان هایی است که تورم عمومی سال گذشته آن ها بیشتر از ۳۰ درصد بوده باشد. مقامات وزارت راه و شهرسازی می توانند از ۵۰ الی ۱۰۰ درصد نرخ تورم را به عنوان سقف افزایش اجاره بها در نظر بگیرند. البته، اخیراً این وظیفه به عهده شورای عالی مسکن استان ها گذاشته شده است.
به همین دلیل می توان گفت که نرخ ۲۶ درصدی سقف افزایش اجاره بها برای تهران، یک پیش مصوبه است که باید به تایید شورای عالی مسکن برسد. به نظر می آید که اصلی ترین رویکرد دولت در تعیین این نرخ، تورم عمومی سال قبل باشد.
البته بر اساس آمارهایی که مرکز آمار ایران منتشر کرده است، نرخ تورم عمومی در سال ۱۴۰۲ در استان تهران، ۳۶.۵ درصد بوده است. بنابراین دولت همین نرخ را مبنا قرار داده و می تواند از ۵۰ الی ۱۰۰ درصد همین عدد را به عنوان سقف افزایش اجاره در نظر بگیرد.
در نهایت، نرخ ۲۶ درصدی تعیین شد که معادل ۷۱ درصد تورم عمومی استان است. شورای عالی مسکن موظف است که تا پیش از فرا رسیدن تابستان، این نرخ را قطعی کند تا در معاملاتی که از ابتدای تیرماه امسال انجام می شوند، اعمال گردد.
به این ترتیب، تمام مالکانی که اجاره نامه ۱۴۰۲ دارند، می توانند برای تمدید قرارداد جدید خود به همین نرخ استناد کنند. حتی در صورتی که مالک بخواهد ملک خود را به مستاجر جدیدی اجاره دهد، باز هم ملاک افزایش قیمت اجاره، همان اجاره نامه قبلی است. وظیفه ی دلالان و مشاوران بازار مسکن این است که مبلغ اجاره بهای ملک مزبور در سال گذشته را شناسایی کرده و برای قرارداد جدید، نرخ دولت را روی آن اعمال کنند.
با وجود اینکه سیاستگذاران ملکی، تلاش کرده اند که از هر لحاظ به ماجرا نگاه کرده و قانونی همه جانبه بنویسند، در تعیین وضعیت برای واحدهایی که برای اولین بار به بازار اجاره عرضه می شوند، موضوعات مختلفی را در نظر نگرفته اند و این شرایط منجر به ایجاد ابهام برای طرفین معامله خواهد شد.
بر اساس قانونی که تازه مصوب شده، آپارتمان هایی که برای اولین بار به بازار اجاره مسکن عرضه می شوند، توسط دولت کشف قیمت خواهند شد. به طور کلی، تمام واحدهایی که کد رهگیری اجاره نامه سال گذشته برای آن ها موجود نیست، می توانند در سال جاری از اجاره بهای کشف شده توسط وزارت راه و شهرسازی استفاده کرده و به آن استناد کنند.
ماده ۸ قانون ساماندهی، وزارت راه و شهرسازی را موظف کرده که ظرف ۳ ماه، سامانه ای راه اندازی نماید که بر اساس آن، قیمت مسکن و اجاره بهای آن کشف شود. از آن جایی که هنوز سامانه مزبور راه اندازی نشده است، واحدهای جدید نمی دانند که از کدام قانون برای تعیین اجاره بها تبعیت کنند. این ابهامات باید هرچه سریع تر برطرف شود تا بتوان اعلام کرد که قانونی کامل و همه جانبه بر بازار اجاره حکم فرماست.
