بررسی گزارش هایی که مراکز رسمی مانند بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن ارائه می کنند، نشان می دهد که الگوی خرید مسکن به طور کلی در تهران تغییر کرده و حالا، متقاضیان مسکن به دنبال شکل دیگری از خرید خانه هستند.
به گزارش پرشین سازه ، در طی سال های گذشته بخش زیادی از جامعه به زیر خط فقر سقوط کردند و دیگر قادر به رفع اصلی ترین نیاز خود، یعنی داشتن سرپناه و مسکن نیستند. بسیاری از آحاد جامعه ناچاراً به اجاره نشینی روی آورده اند و حتی کسانی که متقاضی خرید مسکن بودند نیز، به دنبال خرید انواع متفاوتی از خانه هستند. مثلا خانه های بدون امکانات، قدیمی و نقلی در حال حاضر نبض بازار را به دست گرفته اند.
بررسی گزارش بانک مرکزی نشان می دهد که معاملات این بازار تا حد زیادی کاهشی بوده است. علاوه بر این، تمایل به خرید خانه های قدیمی تر بیشتر شده! مثلا در خردادماه سال ۱۴۰۱، تعداد خانه هایی با عمر زیر پنج سال که در تهران معامله شده اند، ۴۱۷۳ واحد بوده است.
البته وضعیت در خردادماه امسال وخیم تر هم شده و چنین گفته می شود که فقط ۱۰۶۸ واحد مسکونی زیر پنج سال ساخت معامله شده است که رکود شدید این بازار را نشان می دهد. گفته می شود که در هیچ دوره ای، افت معاملات مسکن نوساز تا این حد چشمگیر نبوده است.
در عوض، خانه های قدیمی و بالای ۲۰ سال ساخت، رونق بیشتری یافته اند. البته در قیاس با ۲ سال گذشته، سیر معاملات این واحدها نیز کاهشی بوده اما به هرحال، این موضوع به دلیل افت کلی معاملات بوده است. در خرداد سال ۱۴۰۱، تعداد واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت معامله شده، ۲۸۴۴ واحد بوده است. در سال بعد، این روند با کاهشی جزئی رو به رو شده اما در خردادماه امسال، دوباره رشد نسبی یافته است. به طور کلی، تعداد معاملات مسکن بالای ۲۰ سال در خرداد ماه ۱۴۰۳ به عدد ۹۳۲ واحد رسیده است.
مردم توان خرید خانه های نوساز را ندارند!
نکته مهمی که بعد از بررسی الگوی خرید متقاضیان مطرح می شود، این است که مردم دیگر قادر به خرید خانه های نوساز نیستند؛ چرا که قیمت این واحدها به قدری بالا رفته که عملاً از دسترس خارج شده اند.
سهم خانه هایی با سن بیش از پنج سال در خردادماه سال ۱۴۰۱، معادل ۳۰.۱ درصد کل معاملات مسکن بود. این درصد در سال بعد کاهش پیدا کرد و به ۲۸.۶ درصد رسید. در خردادماه امسال سهم معاملات مسکن بالای پنج سال به عدد ۲۷.۶ درصد دست پیدا کرد.
بررسی ها نشان می دهد که در سال های جهش قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان پایین آمد و به همین دلیل، تقاضا برای خانه های بالای ۳۰ سال بیشتر شد. این در حالیست که سال به سال، متقاضیان خانه های نوساز کمتر می شوند و سهم معاملات این واحدها نیز کاهشی می گردد.
برخی می گویند که افزایش تقاضا برای خانه های قدیمی ساخت به دلیل تسهیلاتی است که برای نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته شده است اما آیا چنین ادعایی صحت دارد؟
سهم واحدهای قدیمی از معاملات مسکن تهران در خرداد سال ۱۴۰۱ معادل ۲۰.۵ درصد بود. در سال بعد این عدد به ۲۲.۱ درصد رسید و امسال نیز با رشد جزئی به سهم ۲۴.۱ درصدی دست پیدا کرد. به نظر می آید که بیشتر متقاضیان مسکن، خرید واحدهای نوساز را از سبد خرید خود خارج کرده اند؛ چرا که به سادگی توان خرید آن ها را ندارند. بیشتر متقاضیان واقعی مسکن برای خرید به سراغ واحدهای قدیمی ساخت و جنوبی پایتخت می روند که با بودجه آن ها سازگاری بیشتری دارد.
واقعیت اینجاست که واحدهای قدیمی ساخت را می توان به کمک بسته های تشویقی نوسازی کرد و به جایی مناسب برای زندگی تبدیل نمود اما هیچ خانواده ای توان خرید واحدهای نوساز با قیمت های نجومی را ندارد.
افزایش خرید واحدهای قدیمی ساخت در حالی مطرح شده که اساساً عمر مفید آپارتمان های ایران ۲۵ سال است. در نتیجه، مردم با به خطر انداختن جام خود و زندگی در ساختمان های غیرایمن، تاوان گرانی مسکن را پس می دهند. این موضوع به خصوص در شهرهای بزرگ بیشتر دیده می شود.
البته ناگفته نماند که افزایش خرید و فروش خانه های قدیمی ساخت می تواند به معنای افزایش سرمایه گذاری در بازار مسکن باشد. واقعیت اینجاست که به هرحال، هزینه های نوسازی واحدهای فرسوده بسیار کمتر از هزینه ای است که باید برای خرید یک واحد نوساز صرف کرد. علاوه بر این، از آن جایی که شرایط ساخت و ساز واحدهای نوساز خیلی سخت تر شده و مجوزهای ساختمانی با تاخیر صادر می شوند، بسیاری از سازندگان ترجیح می دهند که سرمایه های خود را در این بخش بگذارند.
