یکی از موفق ترین کشورها در حوزه اجاره داری و مسکن، اتریش است. گفته می شود که نزدیک به دو سوم واحدهای اجاره ای پایتخت این کشور تحت پوشش کنترل اجاره بها هستند و مستاجران از حمایت دولت برای تخلیه ملک برخوردار می باشند.
به گزارش پرشین سازه ، مدت هاست که کارشناسان مسکن کشور توصیه می کنند که در مسیر اصلاح رویه های موجود در بازار مسکن، نیم نگاهی هم به تجارب کشورهای موفقی مثل اتریش انداخته شود.
مسئولین دولت اتریش تلاش زیادی کرده اند تا اجازه ندهند مسکن به یک کالای سرمایه ای تبدیل شود. واقعیت اینجاست که تلاش های آن ها در طی سالیان گذشته موفقیت آمیز بوده و در حال حاضر، خیلی از ساکنان وین ترجیح می دهند که به جای خرید خانه، آن را اجاره کنند.
بررسی ها نشان می دهد که نزدیک به ۴۳ درصد از کل واحدهای مسکونی این شهر، سرنوشت خود را از مسیر بازار جدا کرده اند. به این معنی که نرخ آن ها توسط قانون مشخص می شود و مالکان و موجران، اثر خاصی روی قیمت ها ندارند. این در حالیست که موجران و مالکان ایرانی، حرف اول و آخر را می زنند و به هیچ وجه نمی توان آن ها را تحت لوای قانون درآورد.
دولت محلی وین از درآمد یارانه ها استفاده کرده و واحدهای مقرون به صرفه برای طیف وسیعی از متقاضیان ارائه می کند. دولت نزدیک به دو سوم واحدهای مسکونی استیجاری این شهر را کنترل می کند و مستاجران، تحت حمایت عادلانه دولت قرار دارند و به هیچ وجه برای تخلیه ملک تحت فشار قرار نخواهند گرفت.
البته این اقدامات کافی نبوده و دولت محلی وین در کنار کنترل اجاره، مسکن کافی نیز عرضه می کند و به این ترتیب، شرایطی را ایجاد کرده که در هیچ کجای دیگر دنیا قابل مشاهده نیست. همین شرایط ایده آل باعث شده که نزدیک به ۸۰ درصد خانواده های این کشور، اجاره نشینی را به خرید خانه ترجیح می دهند.
سیاست های برنده و موفق وین در کنترل مسکن!
حالا که همه دنیا متفق القول هستند که اتریش به خوبی توانسته معضلات مربوط به مسکن را حل کند، سوالی که مطرح می شود، این است که راهکار دولت این کشور برای چنین اقدامی چه بوده؟ به نظر می آید که کلید موفقیت این طرح، انجمن های مسکن با سود محدود بوده اند که در طی چهار دهه گذشته، سالانه بین ۵ الی ۷ هزار واحد مسکونی جدید ساخته اند.
نیمی از واحدهای مسکونی وین را مسکن اجتماعی با سود محدود تشکیل می دهند. انجمن های مسکن نیز در حدی می توانند اجاره دریافت کنند که هزینه کرده باشند. در این میان، بانک ها و صندوق های بیمه و دیگر سرمایه گذاران نیز در تامین مالی ساخت و ساز شریک هستند. به این نحو که سهام انجمن های مسکن را خریداری کرده و سود سالانه کمی را به آن ها پرداخت می کنند.
در صورتی که سودی فراتر از حد تعیین شده به دست آید، باید آن مبلغ در ساخت مسکن اجتماعی جدید سرمایه گذاری شود. به این ترتیب است که مسکن حمایتی دولت اتریش، یکی از موفق ترین نمونه ها در کل دنیا می باشد.
واقعیت اینجاست که با چنین رویکردی، همواره منابع مالی کافی برای ساخت مسکن اجتماعی وجود خواهد داشت و این سرمایه در چرخش است. در حال حاضر، بیشترین هزینه ای که در وین برای حوزه مسکن صورت می گیرد، تامین مالی برای ساخت واحدهای مقرون به صرفه و کم هزینه است. البته لازم به ذکر است که با وجود این مشکل، هنوز هم کارآمد بودن این روش قابل دفاع است. در آمریکا، مالکان ناچارند که وام مسکن ثابتی را پرداخت کنند که کارایی آن نسبت به روش اتریشی کمتر است.
نکته اینجاست که اولویت دولت وین، پرداخت یارانه ساخت و ساز است. این در حالیست که آمریکا، یارانه مردم را در اولویت قرار می دهد. در مدل اتریشی، تمرکز روی عرضه است و در مدل آمریکایی، بیشتر به سمت تقاضا توجه می شود. نکته اینجاست که مدل اتریشی، بر یک واقعیت اقتصادی صحه می گذارد: وقتی که عرضه مسکن اجتماعی بالا برود، فشار کمتری روی تقاضا وارد می شود و انواع واحدهای مسکونی در بازار ارائه می شوند.
در کل دنیا، رویه به این صورت است که ارزش مسکن بیش از حد بالا رفته و همین موضوع، صاحبخانه ها را روز به روز ثروتمندتر می سازد و مستاجران را به دام فقر می کشاند. گرچه خیلی از سیاستگذاران، اقدام دولت اتریش را رادیکال می دانند اما واقعیت اینجاست که فعلاً همین اقدام سرسختانه توانسته بحران مسکن را حل کند.
