در تمام دنیا، برهه ای تاریخی بوده که کشورها درگیر معضلات مسکن بوده اند. اما بیشترشان توانسته اند به سلامت این تنگه را رد کنند. تجربه ۱۳ کشور دنیا نشان می دهد که دولت برای کنترل رشد اجاره بهای مسکن، مداخله کرده است.
به گزارش پرشین سازه ، حالا که به فصل جا به جایی و گرانی اجاره نزدیک می شویم، بررسی راهکارهایی که دیگر کشورها برای ساماندهی بازار مسکن اتخاذ کرده اند، بد نیست.
در همین چند روز گذشته، شاهد بوده ایم که موجرین و مالکان بدون توجه به قیمت های عرف، مبالغ هنگفتی را برای تمدید قرارداد یا انعقاد قرارداد جدید پیشنهاد کرده اند.
بررسی ها نشان می دهد که در این کشورها، تعیین اجاره بهای اولیه تابعی از شرایط تنظیم گری و ملاحظات اقتصادی اجتماعی بوده است. حتی در برخی از این کشورهای مزبور، اجاره بها سالانه به شکل دستوری مشخص می شود و نظارت مستقیمی روی تعیین مبلغ آن دارند.
دخالت دولت در ساماندهی بازار اجاره
نکته ای که در این میان مطرح می شود این است که آیا دخالت دولت در ساماندهی این بازار، اقدامی مثبت است.
یکی از کارشناسان مسکن در خصوص این موضوع می گوید که در برخی از کشورهای دنیا، مبلغ اجاره تابعی از استانداردهایی است که دولت تعیین می کند.
پرویز آقایی تاکید کرد که هرچقدر میزان تورم مسکن در کشور مزبور زیادتر باشد، میزان دخالت دولت نیز بالاتر می رود.
این کارشناس مسکن در بخش دیگری از سخنان خود خاطرنشان کرد که این کشورها، میزان افزایش اجاره بها را به اندازه ی ۴۰ درصد از تورم بخش مسکن در نظر می گیرند. به این ترتیب فشار چندانی روی مستاجران وارد نمی شود. حتی در شرایطی که تورم حاکم است.
آقایی در ادامه گفت: به این معنی که اگر تورم بخش مسکن ۳۰ درصد باشد، سقف افزایش اجاره بهای مسکن ۱۲ الی ۱۴ درصد خواهد بود.
بسیاری از کارشناسان می گویند که مالک از تورم بخش مسکن، بهره برده است و دیگر نباید از طریق افزایش اجاره، سود خود را دو چندان کند. به همین دلیل نرخ های دستوری دولت در این حوزه، می تواند نقش حمایتی از مستاجران را داشته باشد.
در واقع ماجرا از این قرار است که ملک مزبور، برای صاحب خود تبدیل به یک کالای سرمایه ای شده که بدون زحمت اضافه، هر روز بر ارزش آن افزوده می شود. از طرف دیگر، مستاجران نیز از خرید آن دورتر می شوند.
در کشورهایی که توانسته اند مشکل اجاره بها را کنترل کنند، اولین اقدام، قطع ارتباط تورم بخش مسکن با بخش اجاره ی آن بوده است.
مثلا در سال ۲۰۲۲، بحران مسکن کانادا را در برگرفت. کار به جایی رسید که حتی فروش خانه به اتباع خارجی ممنوع شد و این حوزه با تورم ۲۰ درصدی رو به رو گشت. اما دولت های محلی در اولین اقدام خود، سقف افزایش اجاره بها را ۶ درصد اعلام کردند. این رقم در برخی از شهرها ۲ درصد بود.
ابزارهای دولت برای کنترل بازار اجاره
یکی دیگر از ملزومات ساماندهی بازار اجاره مسکن، این است که تورم به شکل درستی توزیع شود.
پرویز شهابی، کارشناس مسکن در خصوص این موضوع توضیحات مختصری ارائه کرده است. فرض کنیم که مالکی ۱۰ واحد مسکونی به بازار اجاره عرضه کرده است. در صورتی که این موجر سالیانه، ۳۰ درصد تورم مسکن را تحمل کند، در واقع با عرضه ی ۱۰ واحد، ۳۰۰ درصد تورم را به بازار تحمیل می کند. به این ترتیب سود ناشی از تورم را به جیب می زند و افزایش بیشتر اجاره بها، معنایی ندارد.
در کشوری مثل آمریکا، اگر مالکی چند خانه را به بازار اجاره عرضه کند، اجازه ندارد که بیش از ۲ درصد اجاره ی سالیانه ی خود را افزایش دهد.
در کشور شیلی نیز قانون به این شکل است که مالک می تواند هر سه سال، اقدام به افزایش ۲۰ درصدی اجاره ی خود نماید.
کشور دانمارک، شیوه ی پیچیده تری را اتخاذ کرده است. خانه هایی که بیش از ۳۰ سال عمر دارند، اجازه ی افزایش اجاره بها ندارند. دیگر خانه ها، بسته به میزان تقاضایی که در محلات وجود دارد، امکان افزایش ۱۰ درصدی اجاره بها را خواهند داشت.
در کشور ما نیز، سقف ۲۵ درصدی تعیین شده است اما عملا بسیاری از موجران آن را رعایت نمی کنند. به همین دلیل لازم است که دولت با ابزارهای مختلفی که دارد به بازار اجاره ورود کرده و ساماندهی را به عهده بگیرد.
