نرخ ارز و تورم در چند ماه اخیر به قدری بالا رفت که چاره ای جز افزایش نرخ سود سپرده به اندازه ی ۲۳ درصد باقی نماند. شورای پول و اعتبار این طرح را برای مدت زمانی محدود تصویب کرد اما سوال اصلی این جاست که آیا چنین اقدامی می تواند در نهایت منجر به بهبود وضعیت بازار مسکن شود؟!
به گزارش پرشین سازه ، بررسی مسائل مختلف در یک دوره ی ۱۷ ساله به خوبی نشان می دهد که ارتباط میان قیمت مسکن و نرخ سود حقیقی سپرده، منفی بوده است. در واقع هر زمانی که نرخ سود سپرده های بانکی کمتر شده، قیمت مسکن افزایش پیدا کرده است.
به عقیده ی کارشناسان مختلف، عوامل زیادی مثل افزایش قیمت ارز، تورم عمومی جامعه و همچنین کاهش تولید منجر به افزایش شدید قیمت مسکن شده است. از سوی دیگر، کاهش نرخ بهره ی حقیقی جذابیت بازار مسکن را بالاتر می برد و طبیعی است که خیلی از افراد، دارایی های خود را از بانک به سمت بازار مسکن سرازیر کنند. اتفاقی که در نهایت منجر به افزایش قیمت می شود.
یکی از شاخص های مهم رفتار اقتصادی جامعه، نرخ سود بانکی است. شاخصی که نقدینگی را جهت می دهد و توسط سیاست گذاران دولتی به کار می آید تا کنترل بیشتری روی چرخش پول داشته باشند. اما برخی مواقع، انتخاب مدل و ابعاد این شاخص اقتصادی، اوضاع را بدتر کرده و مشکلات را دو چندان نموده است.
بررسی های موجود نشان می دهد که در برهه ای از زمان، نرخ سود بانکی می توانست تا ۵۰ درصد تورم مسکن را پوشش بدهد.
از سوی دیگر، چند هفته ی پیش شورای پول و اعتبار در خصوص نرخ گواهی سپرده ی بانکی، عدد جدیدی تعیین کرد. در تازه ترین اقدام دولت جهت مهار نقدینگی، نرخ سود سپرده برابر با ۲۳ درصد شد. اما از همین حالا هم خوش بینی زیادی نسبت به این اقدام وجود ندارد و حتی برخی از دولتی ها هم آن را بی اثر می دانند.
رابطه ی معکوس نرخ سود بانکی و تولید مسکن
در این میان مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران در خصوص این موضوع و افزایش نرخ سود بانکی و اثری که روی بازار مسکن می گذارد، چنین گفت: هر زمانی که نرخ سود بانکی بیشتر شد، سازندگان مسکن، دست از تولید کشیدند و سرمایه ی خود را به دلیل سود بی دردسر در بانک ها خواباندند. بنابراین سود بانکی، مثل یک شمشیر دو لبه عمل می کند.
خشایار باقرپور ادامه داد: در زمان هایی که نرخ بهره ی بانکی بیشتر شد، علاوه بر این که قیمت تمام شده ی پول برای بخش مولد افزایش پیدا کرد، بلکه سودی که بانک ها پرداخت می کردند، از سود ساخت و ساز بیشتر شد. در نتیجه، سازندگان مسکن و تامین کنندگان آن برای فرار از دردسرهای ساخت و هزینه کردن سرمایه های خود در پروژه های عمرانی، ترجیح می دادند که سرمایه هایشان را در بانک بگذارند و از سود بی دردسر بهره مند شوند. این در حالیست که نقد شوندگی اصل و سود سرمایه در ساخت و ساز، حداقل ۲ الی ۴ سال زمان می برد.
این کارشناس مسکن در ادامه تاکید کرد که نرخ سود بانکی و رشد نقدینگی، تورم و نرخ ارز، همه و همه روی قیمت بازار مسکن اثر می گذارند و منجر به افزایشی شدن آن می شوند. وی می گوید که با توجه به بالا رفتن قیمت ارز، طلا و ریسک پذیری فراوان در این بخش ها، بازار مسکن دوباره به بازاری محبوب برای جذب نقدینگی تبدیل شده است.
این مقام مسئول می گوید که اگر به دنبال کنترل این حجم از نقدینگی هستیم، باید سرمایه گذاری در تولید را افزایش داد.
باقرپور می گوید: دستکاری در نرخ سود بانکی، به طور مستقیم و غیر مستقیم روی تمام بازارها اثر می گذارد. اصلی ترین اثری که روی بازار مسکن می گذارد هم افزایش بهای تمام شده ی پول در بازار مسکن است.
وی در ادامه می افزاید که خروج نقدینگی از بانک منجر می شود که به بازارهای دیگر هم حمله شود و وضعیت نا به سامانی را ایجاد کند.
نقدینگی با نرخ ۲۳ درصد مهار نمی شود
یکی از اصلی ترین دلایل شورای عالی پول و اعتبار برای تعیین نرخ سود ۲۳ درصد، این بود که بتوانند از هجوم نقدینگی به بازارهای مختلف جلوگیری به عمل بیاورند. حالا که چند هفته از این تصمیم گیری می گذرد، مشاور وزیر اقتصاد گفته است: افزایش نرخ سود سپرده در صورتی می تواند روی مهار نقدینگی و نوسانات ارزی اثر بگذارد که شوکی به اقتصاد وارد کند. اما این نرخ تعیین شده، فقط هزینه ی تسهیلات را بالا می برد.
وحید شقاقی، مشاور وزیر اقتصاد همچنین به اثر بسیار پایین شورای پول و اعتبار درباره صدور نرخ گواهی سپرده با نرخ ۲۳ درصد جهت کنترل نقدینگی اشاره کرد و گفت: این تصمیم در شرایطی گرفته شده است که حجم نقدینگی خیلی بالاست. بانک مرکزی برای مدیریت این نقدینگی باید نرخ سود سپرده های یک ساله را دست کم ۲۵ درصد تعیین می کرد. برای سپرده های مدت دار دو ساله نیز باید نرخ ۳۰ درصد تعیین می شد. برای سپرده های بیش از ۳ سال نیز باید سود ۳۵ درصد تعیین می گردید. با این نرخ ها شاید می شد که نوسانات نرخ ارز را کنترل کرد.
مشاور وزیر اقتصاد در ادامه تاکید کرد که روش بانک مرکزی برای کنترل نقدینگی هیچگونه اثری روی اقتصاد ندارد و افزود: بیشتر کردن نرخ سود در اقتصاد ایران، کاربرد لازم را ندارد. حتی برخی مواقع تبعات منفی هم خواهد داشت و منجر به ایجاد رکود اقتصادی می شود و دیگر بازارهای مالی مثل بازار سرمایه را نیز تحت تاثیر قرار می دهد.
بسیاری از کارشناسان و تحلیل گران بازار مسکن می گویند که با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی، انگیزه ی سپرده گذاری در بانک را کمتر می شود. به این ترتیب بخشی از نقدینگی به بازار مسکن سرازیر می شود و منجر به افزایش تقاضا خواهد شد. به خصوص از سوی دلالان و سوداگران! اتفاقی که در نهایت می تواند منجر به افزایش قیمت شود.
اگر بخواهیم ساده تر این مسئله را بررسی کنیم باید بگوییم که ارتباط سود بانکی با نرخ تسهیلات آن، بسیار نزدیک است. زمانی که نرخ سود سپرده کمتر می شود، سود تسهیلات خرید نیز کمتر خواهد شد و تمایل خریداران برای پذیرش بدهی بالا و خرید خانه بیشتر می شود. این مسئله در نهایت تحریک بیشتری برای خرید به وجود می آورد و در نهایت، قیمت مسکن را به تدریج بالاتر می برد.
به طور کلی، عوامل بالا موجب می شود که بیشتر کارشناسان، افزایش نرخ سود سپرده های بانکی را تایید نکنند و آن را عامل دیگری برای افزایش قیمت مسکن در نظر بگیرند.
سود تسهیلات کم، می تواند اثرات مثبتی بر بازار مسکن بگذارد
در این میان، رئیس کانون سراسری انبوه سازان در مورد عواقب و پیامدهای کاهش نرخ سود بانکی در بخش نرخ سود سپرده گذاری و تسهیلات معتقد است که مسکن سهم قابل توجهی در اقتصاد دارد. در نتیجه هر اتفاقی که در بخش سیاست های پولی و مالی رخ بدهد، قطعا روی این بازار اثر مستقیم خواهد گذاشت.
ایرج رهبر در ادامه می گوید: با ورود منابع مالی و تسهیلات ارزان قیمت، استقبال از ساخت و ساز مسکن بیشتر می شود. از سوی دیگر، متقاضیان هم قدرت خرید بیشتری برای تامین نیاز خود پیدا می کنند. به همین دلیل می توان گفت که کاهش نرخ سود تسهیلات می تواند اثر مثبتی در بازار مسکن از خود به جای بگذارد.
وی افزود: زمانی که نرخ سود سپرده گذاری کمتر شود، سرمایه های حبس شده در بانک ها آزاد می شوند و به طور قطع، جاذبه ی بانک ها از بین می رود. در نتیجه سرمایه های مردم از موسسات مالی و پولی هم به سمت بازارهای تولیدی هدایت می شود.
از سوی دیگر، نظر برخی از فعالان و مشاورین املاک بر این است که کاهش نرخ سود بانکی می تواند منجر به افزایش تولید شود اما برای بازار اجاره تهدید بزرگی به حساب می آید. چرا که سابقه نشان داده است هر زمان که نرخ سود بانکی، کمتر می شود، میل به دریافت اجاره ی بیشتر توسط مالکان نیز افزایش پیدا می کند.
نکته ی بسیار مهم این جاست که تصمیم های اقتصادی در بازار مسکن در بلند مدت خودشان را نشان می دهند. در حالی که نوسانات نرخ سود بانکی، می تواند بازار مسکن را خیلی زود تحت تاثیر قرار بدهد.
در حال حاضر، باید منتظر نتایج حاصل از تصمیم شورای پول و اعتبار باقی ماند.
