آمار تغییر قیمت مسکن در خردادماه به شکل رسمی اعلام شد و گفته می شود که در ماه گذشته، قیمت مسکن ۹.۷ درصد بیشتر شده است. همین موضوع خیلی از کارشناسان را با این پرسش مواجه کرده که آیا موقعیت بازار در سال ۹۲، در حال تکرار دوباره است؟
به گزارش پرشین سازه ، گرچه سرعت رشد قیمت مسکن در ۶.۵ سال گذشته به کمترین حالت خود رسیده اما همچنان روند صعودی آن متوقف نشده است. در واقع، بازار مسکن دچار نوعی فرود تورمی شده که البته بی سابقه هم نیست.
از آذرماه سال ۹۶ تا اردیبهشت امسال، رشد قمیت مسکن همیشه ۲ رقمی بوده و در طی سال های اخیر، رشد سالانه بالای ۵۵ درصد را ثبت کرده است. به نظر می آید که شش نیروی درونی و بیرونی بازار، با قدرت تمام روی وضعیت کنونی قیمت مسکن اثر می گذارند که اگر به همین وضع ادامه دهند، احتمالاً شرایط قیمت ها در خردادماه، تا پایان سال دوام خواهد آورد.
بر اساس آخرین آمارهایی که بانک مرکزی در خصوص قیمت مسکن تهران منتشر کرده، قیمت هر متر مربع مسکن پایتخت در خرداد، رشدی جزئی داشته و به سطح ۸۵ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده است. بنابراین می توان گفت که رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در خردادماه به ۹.۷ درصد رسیده است.
اگر نرخ رشد نقطه ای بازار مسکن همچنان زیر ۱۰ درصد باقی بماند، می توان گفت که فرود بزرگ تورمی در این بازار رخ داده است. در واقع، نسبت به دوره ای که قیمت ها با رشد تاریخی مواجه شدند، روند رشد قیمت ها به یک ششم کاهش پیدا کرده است. سوال اینجاست که چه چیزی منجر به کاهش تب تورم در بازار مسکن تهران شده است؟!
بر اساس بررسی های صورت گرفته، مشخصاً میتوان گفت که شش عامل درونی و بیرونی موثر بر بازار، به شکل همزمان و هم‌راستا منجر به تخلیه هیجان بازار مسکن شده اند.
اولین عامل قدرتمند کاهش تب تورم، عدم وجود انتظارات تورمی است که همین موضوع سبب شد تا خریدهای سرمایه ای آپارتمان به کمترین حالت خود برسد.
دومین عاملی که وضعیت بازار را بهبود داد، کاهش التهابات و توقف کامل تنش های سیاسی بود. به نحوی که خیال بازار از وقوع جنگ راحت شد. گرچه هنوز هم تکلیف برجام روشن نشده اما به هرحال، عدم وقوع جنگ باعث شد که بازار مسکن، التهاب کمتری داشته باشد.
سومین دلیلی که بازار را آرام کرد، ثبات نسبی ارز در یک سال گذشته بود. البته در برهه هایی، قیمت دلار با تغییر معناداری مواجه شد اما این افزایش قیمت ها دوام نداشت و خیلی زود، نرخ آن تثبیت گشت. بنابراین فرصت ماجراجویی از دلالان و سوداگران بازار مسکن گرفته شد.
چهارمین عامل به کنترل رشد نقدینگی برمی گردد. سیاست های پولی دولت در ماه های گذشته باعث شد که رشد نقدینگی به شدت کاهش یابد و از ۲۸ درصد نیز کمتر شود. این در حالیست که در طی دو سال گذشته، نرخ رشد نقدینگی از ۳۸ درصد هم گذشته بود.
البته در کنار این چهار عامل، دلیل دیگری به نام ضعیف شدن قدرت خریداران سرمایه ای و تقاضای غیرمصرفی نیز منجر به رکود بازار معاملات مسکن شد و همین عامل، سبب گردید که قیمت ها پایین تر هم بیاید. در سال های ۹۷ تا ۹۹ که قیمت مسکن با جهش های مکرر رو به رو می شد، خیلی از خریداران واقعی از بازار حذف شدند و جای خود را به دلالان دادند. اما در حال حاضر، حتی قدرت خرید سفته بازها هم پایین آمده که در نهایت سبب رکود بیشتر بازار شده است.
عامل بعدی نیز افزایش سود سپرده های بانکی بود که در نهایت منجر به کاهش تورم بخش مسکن شد. از پایان سال ۱۴۰۲، نرخ سود سپرده های بانکی به شکل مقطعی بیشتر شد. برخی از بانک ها، پا را فراتر از نرخ مصوب سوددهی گذاشته و مبالغ بیشتری به سپرده گذاران خود واگذار می کنند.
جالب توجه اینجاست که از گذشته تا به امروز، سپرده های بانکی یکی از اصلی ترین رقبای بازار مسکن بوده است. در طی ماه های گذشته که مبلغ سود این سپرده ها بیشتر شده، خیلی از کسانی که نقدینگی کافی برای خرید مسکن نداشتند، ترجیحاً پول خود را در بانک ها سپرده گذاری کردند.
عامل آخر نیز موضوع انتخابات است. خیلی از فعالان بازار مسکن منتظر تغییر شرایط بعد از انتخابات هستند. هر رئیس جمهوری که بر سر کار بیاید، قطعا سیاست های خود را در خصوص بازار مسکن اجرا خواهد کرد و به همین دلیل، فعلاً سرمایه گذاران و فعالان بازار ترجیح می دهند که صبر پیشه کرده و در انتظار مشخص شدن سیاست های ۴ ساله دولت جدید باقی بمانند.
گرچه در خردادماه امسال، شاهد تحرکی جزئی در تعداد معاملات مسکن تهران بوده ایم اما هنوز هم کل معاملات صورت گرفته زیر ۴ هزار فقره است. بنابراین رکود سنگین ادامه دارد و تا بعد از پایان انتخابات هم امیدی به پایان آن نیست.
