ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مشخص می کند که در انتهای اسفند هر سال، در صورتی که تورم عمومی اعلام شده از سوی مرکز آمار بیش از ۳۰ درصد باشد، باید شورای عالی مسکن وارد عمل شده و با توجه به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی یا مصلت موجود، نسبت به تعیین سقف افزایش اجاره بهای مسکن اقدام کند.
به گزارش پرشین سازه ، سقف افزایش اجاره بها باید ۵۰ الی ۱۰۰ درصد تورم سالانه باشد. این موضوع در خصوص شهرهایی با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر صدق می کند. در اسفند سال ۱۴۰۲، مرکز آمار ایران اعلام کرد که شاخص قیمت مصرف کننده ایرانی به ۲۳۰.۲ درصد رسیده که در قیاس با بهمن ماه آن سال، رشد ۲ درصدی داشته است. همچنین رشد سالانه آن در قیاس با ماه مشابه سال گذشته، ۳۲.۲ درصد بوده و به طور کلی، تورم منتهی به ماه جاری(اسفند سال ۱۴۰۲) معادل ۴۰.۷ درصد بوده است. با توجه به این اعداد و ارقام، قطعی بود که شورای عالی مسکن دست به کار شده و سقفی برای افزایش اجاره بها در نظر بگیرد.
در همین هفته های گذشته، وزیر راه و شهرسازی در حاشیه مراسمی که به مناسبت افتتاح پروژه های مسکن مهر شهرهای مهستان و پردیس برگزار شده بود، اعلام کرد که تا نیمه خرداد، شورای مسکن استان ها باید سقف افزایش اجاره بها را تعیین کنند و تا به امروز، ۱۱ استان وارد عمل شده و نرخ مزبور را به شورای مرکزی و وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده اند. به زودی این نرخ برای استان تهران نیز مشخص خواهد شد.
بر اساس آمارهای موجود، تورم عمومی در سال گذشته ۴۱ درصد بوده است. بنابراین استان های کشور می توانند نرخ افزایش اجاره را از ۲۰.۵ الی ۴۱ درصد تعیین کنند. بیشتر استان ها به همان نرخ ۲۰.۵ الی ۳۰ درصدی اکتفاء خواهند کرد اما برای استان تهران، ماجرا فرق می کند و احتمالاً نرخ را معادل تورم عمومی در نظر بگیرند.
نرخ مصوب اعمال می شود؟
دولت برای اطمینان از اعمال این قیمت ها، اقدامات زیادی از جمله راه اندازی سامانه خودنویس انجام داده است. در کنار آن، قرار است که مجازات هایی هم برای مشاوران املاک متخلف که اقدام به ثبت قراردادهای خارج از نرخ مصوب می کنند، در نظر بگیرد. برخی از این مجازات ها شامل موارد زیر است:
تبصره ۱ ماده ۷ قانون ساماندهی می گوید که اگر نرخ افزایش اجاره بهای سالانه اعلام شده توسط موجر اجرا نشود، مستاجر تا ۵ سال بعد از عقد قرارداد می تواند شکایت کرده و موجر، علاوه بر بازپرداخت مبالغ اضافه ای که دریافت کرده، باید ۳ برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجاره بهای یک ماه را پرداخت کند. این جریمه در قالب بودجه سنواتی و با ساز و کار گردش خزانه، در اختیار صندوق ملی مسکن قرار می گیرد. از طرف دیگر، در صورت احراز تخلف توسط موجر، ایشان برای آن ملک دیگر مشمول تخفیف ها و معافیت های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم قرار نخواهد گرفت.
تبصره دوم این ماده می گوید که تمام مشاوران املاک موظف به اجرای مفاد آن در قراردادهای اجاره املاک مسکونی هستند. این موضوع در خصوص اجاره نامه های دو سال گذشته، صدق می کند. در صورتی که سقف افزایش اجاره توسط موجر رعایت نشود، مشاوران املاک موظف هستند که قرارداد مزبور را به سازمان امور مالیاتی کشور ارسال کنند. برای انجام چنین کاری می توانند از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور استفاده کنند.
در صورت تخلف مشاور املاک، در مرحله اول این متخلفان به پرداخت جریمه نقدی تا سه برابر حق الزحمه دریافتی محکوم می شوند. در صورت تکرار تخلف، این جریه ۴ برابر می شود و شش ماه محرومیت را نیز به دنبال خواهد داشت. در بار سوم، جریمه نقدی ۶ برابر شده و محرومیت نیز یک ساله خواهد شد. در صورتی که مشاور املاک برای بار چهارم این تخلف را تکرار کند، به محرومیت دائم از اشتغال در آن صنف محکوم می شود.
در تبصره سوم که به حق الزحمه مشاوران املاک اشاره دارد، خاطرنشان شده که این حق الزحمه به شکل خودکار در قراردادها و مبایعه نامه ها درج خواهد شد. مشاوران املاک موظف هستند حق کمیسیون خود را حداکثر تا مبلغ محاسبه شده توسط سامانه خودنویس و از طریق دستگاه های کارتخوان متصل به سازمان امور مالیاتی دریافت کنند.
البته این موضوع با ابهامات زیادی رو به روست و یکی از کارشناسان مسکن نیز می گوید که ساز و کاری برای کنترل قیمت مسکن وجود ندارد. همچنین افزایش نرخ بهای اجاره مسکن در کشور در حالی انجام می شود که افزایش حداقل دستمزد کارگران، نصف تورم عمومی بوده است.
یکی از این کارشناسان مسکن می گوید که قانون ساماندهی بازار مسکن به دنبال حمایت از دهک های پایین جامعه است اما سوال اینجاست که آیا قادر به تغییر شرایط برای این افراد می باشد؟ حالا که در آستانه فصل جا به جایی و رونق معاملات اجاره هستیم، باید ببینیم که آیا تعیین سقف افزایش اجاره موفق به کنترل بازار می شود یا خیر؟!
Article 7 of the Land Market Organization Law
The Supreme Council of Housing has determined the final rent increase rates for different provinces of Iran in 2024. These rates vary between 20.5% and 41% based on the annual inflation rate of each province. In Tehran, the rent increase rate is likely to be equal to the general inflation rate, which is 41%.
The government has taken several measures to ensure the implementation of these rates, including the launch of an automated system and the imposition of penalties on violators. However, there are still some ambiguities regarding the effectiveness of this plan in controlling the rental market. Some experts believe that the minimum wage increase for workers has not kept pace with inflation, making it difficult for low-income households to afford rent.
