حالا که منطقه سرشار از تنش و جنگ است، بسیاری از سرمایه گذاران ملکی این سوال را از خود می پرسند که بلاخره وضعیت بازار چه خواهد شد؟ آیا بازار مسکن به این تنش های منطقه ای و خطر جنگ واکنش نشان می دهد؟ حتی سازندگان نیز درگیر همین وضعیت شده اند و هنوز تکلیف بسیاری از فاکتورهای موثر بر بازار مشخص نیست.
به گزارش پرشین سازه ، کارشناسان مختلف به این پرسش پاسخ داده اند اما نکته اینجاست که نگاه برخی از این افراد جهت دار است و ممکن است بازار خرید و اجاره مسکن را به سمتی منحرف کنند که در نهایت به ضرر مصرف کننده و سازنده باشد.
بررسی ها نشان می دهد که بازار مسکن در برهه های حساس تاریخی معمولاً واکنش های مختلفی داشته است. به طور کلی جمهوری اسلامی ایران دو بار در طی تاریخ خود وارد جنگ مستقیم شده است. اولین بار در اواخر دهه ۵۰ و بیشتر دهه ۶۰ و دومین بار نیز در ماه های اخیر و بعد از حمله مستقیم اسرائیل به کنسولگری ایران در سوریه!
معمولاً فاکتورهای غیراقتصادی به شکل دیگری روی بازار مسکن اثر می گذارند و پیش بینی آینده را برای فعالان این بازار سخت می کنند. وقوع ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی باعث می شود که سرمایه ها به طرف بازارهای غیرمولد بروند و یا میان این بازارها جا به جا شوند. البته بستگی دارد که کدام یک از این ریسک ها قبل از دیگری بروز پیدا کرده باشد. مثلاً در اواخر دهه ۹۰ که برجام به شکل یکطرفه لغو شد، دیدیم که نرخ دلار و سپس مسکن به شکل تصاعدی افزایش یافت. در همان زمان، نرخ رشد نقدینگی به ۱.۵ برابر بیشترین میانگین تاریخی خود رسید و همین عامل اقتصادی باعث شد که نقدینگی زیادی به بازار ملک وارد شود و به این ترتیب قیمت ها بالا رود.
از سال ۹۷ تا ۱۴۰۰ این رشدهای پیاپی ادامه داشت و اصلی ترین دلیل آن هم، تحریم های پشت سر هم و دیگر ریسک های غیراقتصادی بود که در نهایت منجر به تورم می شد و فشار تقاضا در بازار ملک را افزایش می داد.
از سال ۱۴۰۲ وضعیت کمی بهبود پیدا کرد و ریسک برجام و نقدینگی کاهش پیدا کرد و به همین دلیل، بازار در یک رکود بزرگ فرو رفت. از سوی دیگر، مذاکرات با غرب دوباره شروع شد و التهاب نرخ ارز نیز کاهش پیدا کرد.
از تابستان سال گذشته، قیمت مسکن هر ماه با کاهش همراه شد و ثباتی نسبی را برای بازار مسکن فراهم آورد اما با حمله اسرائیل به غزه، دوباره تنش هایی بازار را در بر گرفت که گرچه به اندازه تنش های قبلی قدرتمند نبود اما توانست بازار را کمی تکان دهد.
در فروردین امسال نیز، اسرائیل به کنسولگری ایران در سوریه حمله کرد و همین عامل سبب شد تا تنش های منطقه ای دوباره و به شکلی متفاوت روی قیمت مسکن تهران اثر بگذارد. قیمت دلار در فروردین ماه حدود ۱۰.۵ درصد نسبت به ماه قبلی بیشتر شد و همین عامل، نگرانی ها از بابت گرانی مسکن را نیز بیشتر کرد.
البته خیلی زود مشخص شد که نگرانی ها از بابت این موضوع بیهوده است و حرکت دلار نتوانسته اثر خاصی روی بازار مسکن بگذارد. واقعیت اینجاست که این بار، عاملی باعث بالا رفتن نرخ ارز شده که می تواند برای تقاضای سرمایه ای و سوداگرانه بازار مسکن، عامل بازدارنده باشد.
به طور کلی، تنش های نظامی باعث می شود که ریسک خرید سرمایه ای و غیرمصرفی ملک و آپارتمان بالا رود. در ضمن چنین شرایطی معمولاً باعث می شود که فضای ذهنی بازار ملک آماده تغییرات کاهشی باشد. بنابراین طبیعی است که در این وضعیت، کمتر کسی به سراغ بازار مسکن و ملک می آید و ترجیح می دهد که در بازارهای نقدشونده تری مثل طلا و ارز سرمایه گذاری کند.
همین موضوع بود که سبب شد در فروردین امسال علیرغم افزایش ۱۰.۵ درصدی نرخ دلار، تورم ماهانه مسکن فقط در حد ۰.۲ درصد بیشتر شود و عملاً هیچ رشدی در بازار مسکن رخ ندهد.
نکته جالب توجه اینجاست که در فروردین ۱۴۰۲ که هیچگونه تنش نظامی و منطقه ای وجود نداشت، به دلیل افزایش هشت درصدی نرخ دلار، قیمت مسکن نیز در قیاس با اسفند ۱۴۰۱ حدود ۲ درصد بیشتر شد. به عبارت دیگر، می توان گفت که واکنش بازار به ریسک های اقتصادی، افزایشی است و هنگامی که ریسک های غیراقتصادی مانند تنش های سیاسی و جنگ رخ می دهد، بازار به سمت کاهشی شدن میل می کند.
این موضوع را می توان در برهه های مختلف کشور مشاهده کرد. مثلاً در فروردین ۹۸ نیز اتفاق مشابهی رخ داده بود. به شکلی که تورم ماهانه چهار درصدی نرخ دلار باعث افزایش قیمت ۴ درصدی مسکن شده بود.
با توجه به این شرایط، بعید است که بازار مسکن در اثر تنش های منطقه ای تغییری داشته باشد.
