به گزارش بخش اخبار پرشین سازه، بازار مالی مسکن در ماههای اخیر شاهد تحولات بنیادینی بوده است که میتواند مسیر خانهدار شدن را برای طیف وسیعی از متقاضیان مصرفی هموارتر کند. بررسیهای تحلیلی نشان میدهد که با افت شدید و بیسابقه قیمت اوراق تسهیلات مسکن (تسه) در بازار فرابورس، هزینه وام مسکن برای دریافت تسهیلات ۱.۲۸ میلیارد تومانی در پایتخت، رقمی در حدود ۱۳۰ میلیون تومان کاهش یافته است.
ریزش قیمت اوراق تسه؛ سیگنال مثبت به بازار ملک
اوراق تسهیلات مسکن که به عنوان پیشنیاز اصلی دریافت وام خرید خانه بدون سپردهگذاری شناخته میشود، در دیماه امسال با ثبت رکورد ۱۷۰ هزار تومان، فشار مضاعفی بر خریداران وارد کرده بود. اما به گزارش پرشین سازه، این روند صعودی متوقف شد و در اواخر بهمنماه حباب قیمتی آن شکست. بر اساس آخرین دادههای تابلوی معاملات فرابورس، در حال حاضر قیمت هر برگه «تسه» با افت چشمگیر در کانال ۱۱۵ تا ۱۲۳ هزار تومان (با میانگین ۱۱۸ هزار و ۹۴۳ تومان) معامله میشود. این کاهش ارزش اوراق، مستقیماً به معنای افت هزینه ورود متقاضیان به بازار خرید مسکن است.
جدول مقایسهای کاهش هزینه وام مسکن (زوجین + وام جعاله) در شهرهای مختلف
| منطقه شهری | سقف وام (مسکن زوجین + جعاله) | تعداد اوراق مورد نیاز | هزینه اوراق در دیماه (اوج قیمت) | هزینه اوراق در شرایط فعلی | میزان پسانداز (سود خریدار) |
|---|---|---|---|---|---|
| شهر تهران | ۱ میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان | ۲۵۶۰ برگه | حدود ۴۳۵ میلیون تومان | حدود ۳۰۴ میلیون تومان | ۱۳۱ میلیون تومان |
| مراکز استانها و شهرهای > ۲۰۰ هزار نفر | ۱ میلیارد و ۸۰ میلیون تومان (۸۰۰ میلیون مسکن + ۲۸۰ میلیون جعاله) |
۲۱۶۰ برگه | حدود ۳۶۷ میلیون تومان | حدود ۲۵۷ میلیون تومان | ۱۱۰ میلیون تومان |
| سایر مناطق شهری | ۸۸۰ میلیون تومان (۶۰۰ میلیون مسکن + ۲۸۰ میلیون جعاله) |
۱۷۶۰ برگه | حدود ۲۹۹ میلیون تومان | حدود ۲۰۹ میلیون تومان | ۹۰ میلیون تومان |
* محاسبات جدول بر اساس قیمت ۱۷۰ هزار تومانی اوراق در دیماه و میانگین قیمت ۱۱۹ هزار تومانی در شرایط فعلی انجام شده است.
آنالیز عددی؛ وام ۱.۲۸ میلیارد تومانی چقدر ارزان شد؟
در حال حاضر، سقف تسهیلات پرداختی به زوجین تهرانی یک میلیارد تومان (نفری ۵۰۰ میلیون تومان) است. با افزودن ۲۸۰ میلیون تومان وام جعاله مسکن (تسهیلات تعمیرات)، این رقم به ۱.۲۸ میلیارد تومان میرسد. از آنجا که هر برگه اوراق تسه معادل ۵۰۰ هزار تومان اعتبار وام است، دریافت این مبلغ نیازمند خرید ۲۵۶۰ برگه است.
- هزینه در دوران اوج (دیماه): خرید این تعداد اوراق با قیمتهای قبلی، بین ۴۳۰ تا ۴۳۵ میلیون تومان نقدینگی نیاز داشت.
- هزینه در شرایط فعلی: با لحاظ قیمتهای جدید، متقاضیان تنها با پرداخت حدود ۳۰۴ میلیون تومان میتوانند این اوراق را تهیه کنند.
این محاسبات نشان میدهد که خانوادههای تهرانی اکنون با حفظ حدود ۱۳۰ میلیون تومان از پسانداز خود، شانس بالاتری برای ورود به بازار دارند.
تسهیل شرایط؛ وام مشترک برای بستگان درجه یک
علاوه بر کاهش هزینه وام مسکن، سیاستگذار بانکی انعطافپذیری بیشتری در ضوابط پرداخت نشان داده است. از جمله مهمترین تغییرات میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- حذف شرط تأهل: دریافت وامهای مشترک دیگر محدود به زوجین نیست؛ ترکیبهایی نظیر «پدر و فرزند»، «مادر و فرزند» و «خواهر و برادر» نیز مجاز به استفاده از این تسهیلات هستند.
- حذف محدودیت سن بنا: شرط سال ساخت برای دریافت وام برداشته شده و واحدهای قدیمیساز (به شرط تایید عمر مفید باقیمانده توسط کارشناس) نیز مشمول وام میشوند.
آیا کاهش هزینه اوراق به معنای ارزانی مسکن است؟
کارشناسان صنعت ساختمان تاکید دارند که کاهش هزینه خرید اوراق، بخش مهمی از آورده اولیه خریداران را جبران میکند، اما این امر لزوماً به معنای کاهش قیمت نهایی ملک نیست. عباس صوفی، نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس، در این خصوص هشدار داده است که با وجود کاهش هزینههای اولیه، اقساط سنگین و نرخ سود تسهیلات همچنان مانعی بزرگ برای دهکهای پایین درآمدی است. وی خواستار مداخله شورای عالی مسکن برای تعدیل نرخ سود وامها جهت افزایش قدرت بازپرداخت اقشار ضعیف شده است. علاقهمندان میتوانند اخبار مرتبط با تصمیمات کلان این حوزه را در صفحه اخبار صنعت ساختمان دنبال کنند.
نتیجهگیری: کاهش ۱۳۰ میلیون تومانی هزینه خرید امتیاز وام، یک فرصت تنفس اقتصادی در ابتدای سال ۱۴۰۵ محسوب میشود. متقاضیان مصرفی میتوانند با رصد هوشمندانه بازار فرابورس، از این پنجره فرصت برای تامین مالی خرید ملک استفاده نمایند.
