گزارش ها حاکی از این است که رشد تسهیلات پرداختی بانک ها به متقاضیان تعمیر، خرید و ساخت خانه در ۹ ماه گذشته به ترتیب ۹۰، ۱۵ و ۲۸ درصد رشد منفی داشته است!
به گزارش پرشین سازه شبکه بانکی کشور در سال جاری عملکرد فاجعه باری در حوزه مسکن داشته و در تمامی بخش های اعطای وام مسکن و ساختمان مردود شده است. بررسی های انجام شده توسط کارشناسان نشان می دهد که سقوط سهم تسهیلات بانکی در بازار مسکن یک رکورد جدید را ثبت کرده است.
بر اساس آمارها، نرخ رشد واقعی پرداخت وام برای تعمیر، خرید و ساخت واحدهای مسکونی به شکل قابل توجهی در ۹ ماه سال ۱۴۰۳ رشد منفی داشته و وضعیت به گونه ای است که انگار بازار مسکن در تحریم شبکه بانکی قرار گرفته است!
عملکرد ضعیف شبکه بانکی باعث شده تا بازار مسکن هم در بخش عرضه و هم در بخش تقاضا در سال ۱۴۰۳ دچار تحریم دو جانبه شود. بانک ها علی رغم اینکه در بخشنامه ها خود را آماده پرداخت تسهیلات نشان می دهند اما اتفاقی که در عمل رخ می دهد کاملاً متفاوت است زیرا مراجعین پای باجه ها با جوابی جز “نه” روبرو نمی شوند.
آمارها نشان می دهند که از ابتدای ۱۴۰۳ تا پایان آذر ماه، از ۴۹۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی پرداخت شده، تنها ۵.۲ درصد آن به بازار مسکن اختصاص داشته است. این در حالی است که این سهم تا انتهای شهریور ماه (نیم سال نخست) ۵.۶ درصد بوده است!
این گزارش ها به خوبی نمایانگر بی تفاوتی سیستم بانکی به رکود بازار مسکن هستند زیرا همین شبکه بانکی در دهه ۸۰ توانسته نرخ رشد مثبت ۲۰ درصدی را در کارنامه خود ثبت کند.
همه نمرات، منفی
خانواده هایی که در صف دریافت تسهیلات بانکی برای بخش مسکن قرار دارند به سه گروه تقسیم می شوند:
- خانوارهایی که دارای یک واحد مسکونی قدیمی هستند و به خاطر عدم استطاعت مالی، توان خرید یک خانه بهتر را ندارند و در نتیجه قصد دارند با کمک “وام جعاله” واحد خود را تعمیر کنند.
- خانوارهای خانه اولی که قصد دارند با کمک این وام برای خود مسکن “خریداری” کنند.
- فعالیت حوزه ساخت و ساز که بدون دریافت “وام ساخت” شرایط سرمایه گذاری در این بازار را ندارند.
جالب اینکه شبکه بانکی کشور در پرداخت هر سه نوع وام قصور کرده و حتی نسبت به چند ماه قبلی، کم گذاشته است.
برای ارزیابی عملکرد سیستم بانکی، باید شاخص “رشد واقعی تسهیلات” را در نظر گرفت، زیرا این شاخص بدون در نظر گرفتن رشد اسمی در حجم پرداختی ها، با در نظر گرفتن تورم مسکن و ساخت و ساز، نرخ حقیقی افزایش تسهیلات پرداخت شده را مورد بررسی قرار می دهد.
اگر با این ذره بین به عملکرد نظام بانکی کشور در سال جاری نگاه کنیم، می بینیم که تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی تعمیر خانه ظرف ۹ ماه گذشته بیش از ۹۰ درصد سقوط کرده و عملاً به صفر رسیده است. بهانه بانک ها برای عدم پرداخت وام جعاله نیز نبود اعتبار کافی است!
در همین بازه زمانی، وام های پرداخت شده بابت خرید خانه نیز به نسبت مدت مشابه در سال گذشته، ۱۵ درصد کاهش یافته است. این در حالی است که اگر با دریافت این وام، تعداد خانه اولی ها در کشور افزایش می یافت، امروزه شاهد از بین رفتن این رکود سنگین و تاریخی در بازار مسکن می بودیم. اتفاقی که اکنون رخ داده اما کاملاً عکس این بوده و امیدواری سازنده ها به بازار فروش از میان رفته تا از تولید بیشتر دست نگه دارند.
جالب آنکه آمار رشد اسمی تسهیلات که توسط خود بانک ها اعلام می شود نیز در این زمینه فقط یک رشد ۱۰ درصدی را نشان می دهد. با این تفسیر می توانیم بانک ها را تا حد بسیار زیادی مقصر اصلی رکود بازار مسکن کنونی بدانیم.
عملکرد بانک ها در اعطای وام ساخت و ساز نیز بهتر از این نبوده و باعث شده تا در سال جاری سازنده ها نیز ناکام بمانند. گزارش ها حاکی از آن است که تسهیلات ساخت در ۹ ماه گذشته ۲۸ درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته کاهش پیدا کرده است. حتی نرخ رشد اسمی اعلام شده در این بخش نیز تنها ۲۰ درصد بوده که با توجه به تورم ۵۰ درصدی، باز هم قابل قبول نیست. (چه برسد به منفی ۲۸ درصد واقعی!)
آیا واقعاً بانک ها مقصر اصلی هستند؟
برای شناسایی مقصران اصلی این بحران، باید چند موضوع را در نظر گرفت.
در وهله اول اینکه محدودیت های سیاستگذار پولی برای خلق مدل های اعتباری ویژه مسکن، باعث شده تا بانک مسکن نتواند به شیوه های ساده و تورم زا ایجاد اعتبار کرده و نسبت به پرداخت تسهیلات اقدام نماید. استدلال بانک ها برای این عدم تعهد بالاتر بودن قیمت تمام شده تأمین منابع مالی، نسبت به سود مصوب وام ها است.
از طرف دیگر، پروژه های مسکن سازی دولتی در سال های اخیر، بیشترین بخش از تسهیلات بانکی را بلعیده و عملاً منابع بسیار کمی را برای بانک ها باقی گذاشته است. به طوری که در سال جاری از ۸۰۰ هزار وام مسکن ملی که بانک ها موظف به پرداخت آن بوده اند، تنها موفق به پرداخت ۴۰۰ هزار فقره (۵۰%) آن ها شده اند!
با در نظر گرفتن کلیه شرایط، دور از انصاف است که بانک ها را تنها مقصر رکود و بحران مسکن فعلی بدانیم، اما این یک واقعیت است که بانک تخصصی (مسکن) در سال های گذشته هیچ گونه چاره اندیشی به نفع فعالان این حوزه نداشته و ضعف عملکرد آن باعث شده تا به عنوان یکی از پایه های اصلی وضعیت بغرنج کنونی شناخته شود.
