محتوا :
قرارداد ساخت یک توافق نامه بین اشخاص مختلف می باشد تا اقدامات جهت ساخت، تحت یکسری قواعد و شرایط خاص انجام شود. یک قرارداد ساخت شامل شرایط کلی و خاص توافق نامه، جزئیات مربوط به پروژه ی ساخت وساز، مشخصات آن ها، محدودیت های زمانی، پرداخت ها و جرائم مربوط به تأخیر در تحویل پروژه و غیره می باشد و در آن از حق وحقوق و وظایف مربوط به هر طرف اطمینان حاصل می شود.
انواع سند قرارداد ساخت وساز در مراحل ابتدایی
در مراحل اولیه هر پروژه ی ساخت وساز، صاحب پروژه به همراه مهندس یا مشاور شخصی، اسناد لازم را برای روند انجام دقیق پروژه، جمع آوری می کنند که در قرارداد لحاظ می شوند. انواع موارد موجود در سند قرارداد ساخت وساز شامل موارد زیر است
- شرایط کلی
- شرایط خاص
- نقشه ها و مشخصات
- صورتحساب کیفی
- نامه پذیرش
- دعوت نامه پیمانکار
شرایط قرارداد ساخت وساز
شرایط قرارداد شامل عباراتی است که قوانین ارتباطات بین صاحب پروژه و پیمانکار را بیان می کند، ملزومات و حقوق هر طرف را نشان می دهد، روش های پرداخت را مشخص کرده و اقدامات لازم در زمان اختلافات بین صاحب پروژه و پیمانکار را تعیین می کند.
- شرایط کلی قرارداد
- شرایط جزئی قرارداد
شرایط کلی قرارداد
شرایط استاندارد متناسب با اکثر پروژه ها، شامل موارد زیر می باشد:
- تعریف پروژه
- مؤلفه های قرارداد
- حقوق و مسئولیت های صاحب پروژه و پیمانکار
- برنامه پروژه
- روش های پرداخت
- ضمانت نامه و جریمه ی تأخیر
شرایط خاص قرارداد
شامل اصلاحات لازم برای تطابق با خاص بودن پروژه می باشد و قرارداد را نسبت به ذات و طبیعت پروژه انعطاف پذیر می نماید و به اهداف پروژه دست می یابد.
انتخاب نوع قرارداد و ساخت وساز
یکی از خصوصیات پروژه های ساخت وساز، خاص بودن آن هاست. هر پروژه شرایط خاص خود را دارد، بنابراین انتخاب قراردادی که متناسب با پروژه باشد، از اهمیت ویژه ای برخوردار است.
روند انتخاب نوع قرارداد توسط صاحب پروژه انجام می شود.
بیشتر بخوانید: بانک اطلاعات ساختمان های در حال ساخت
عوامل مؤثر بر انتخاب نوع قرارداد ساخت وساز
۱. اهداف پروژه
نوع قرارداد باید متناسب با اهداف پروژه باشد.
۲. محدودیت های پروژه
هیچ پروژه ی ساخت وساز بدون محدودیتی وجود ندارد؛ بنابراین، در هنگام انتخاب نوع قرارداد محدودیت های پروژه نیز باید در نظر گرفته شوند.
۳. روش تحویل پروژه
روش تحویل پروژه روابط بین طرف های قرارداد پروژه و نحوه ی تعاملات آن ها را از شروع تا پایان پروژه تعیین می کند.
انواع قرارداد ساخت وساز
انواع مختلفی از قراردادها در ساخت وساز استفاده می شود. هریک از این قراردادها فواید و معایب خاص خود را برای صاحب پروژه و پیمانکار دارند. در ادامه به انواع قراردادهای ساخت وساز که به طورکلی در پروژه های ساخت وساز مورداستفاده قرار می گیرند، اشاره شده است
- قرارداد مبلغ کل
- قرارداد قیمت واحد
- قرارداد هزینه اضافه
- قرارداد هزینه نهایی
- قراردادهای ساخت بر پایه ی قیمت
قرارداد مبلغ کل
در این نوع قرارداد، پیمانکار مبلغی را برای تمام فعالیت های انجام شده در پروژه تعیین می نماید. پیمانکار مسئولیت تخمین هزینه های پروژه، از روی نقشه ها و اضافه کردن هزینه مضاف و سود خود پیمانکار و تعیین قیمت پروژه را دارد.
همه ی ریسک ها مربوط به پیمانکار بوده و هیچ ریسکی به گردن صاحب پروژه نیست. پیمانکار در صورت زودتر تحویل داد پروژه پاداش دریافت می کند و در صورت تأخیر در تحویل پروژه ملزم با پرداخت جریمه می شود. این قرارداد زمانی ایده آل است که طرح پروژه در مرحله طراحی تعریف شده باشد. به این علت که در مرحله ی ساخت برای تغییر طراحی ها محدودیت هایی وجود دارد.
قرارداد قیمت واحد
هزینه ی کل پروژه در قرارداد قیمت واحد بر اساس هزینه ی واحد هریک از موارد پروژه می باشد. با پیمانکار بر اساس نرخ مشخص شده در صورتحساب کیفی، تسویه حساب انجام می گیرد. ریسک بین صاحب پروژه و پیمانکار مشترک است. در این نوع قرارداد نسبت به قرارداد مبلغ کل، انعطاف پذیری بیشتری برای تغییر طراحی ها وجود دارد. ساخت پروژه می تواند قبل از تمام شدن طراحی ها شروع شود؛ بنابراین هزینه کل پروژه در مراحل اولیه ی پروژه مشخص نیست.
قرارداد هزینه اضافه
هزینه ها بر اساس هزینه ی واقعی پروژه که شامل هزینه های مستقیم و غیرمستقیم به اضافه دستمزد مشخص می باشد، به پیمانکار پرداخت می شود. این دستمزد می تواند مشخص یا به اندازه ی درصدی از هزینه ها باشد. همه ریسک های موجود به گردن صاحب پروژه است و در مدیریت پروژه با پیمانکار همکاری می کند. پیمانکار در زمان افزایش هزینه های پروژه هیچ ریسکی را قبول نمی کند همچنین برای تحویل زودتر از موعد پاداشی وجود ندارد. این نوع قرارداد زمانی که طرح پروژه در مراحل اولیه پروژه مشخص نیست، ایده آل می باشد. پیمانکار می تواند انجام پروژه را قبل از اتمام طراحی شروع نماید. قبل از اتمام ساخت پروژه نیز تخمین هزینه های پروژه غیرممکن است.
قرارداد هزینه نهایی
این نوع قرارداد ویژگی های مشترکی با قرارداد مبلغ کل و قرارداد هزینه اضافی دارد. با پیمانکار بر اساس هزینه واقعی به علاوه دستمزد مشخص، چه به صورت از پیش تعیین شده و چه به صورت درصدی از مبلغ کل (زمانی که هزینه ی پروژه بیشتر از مبلغ نهایی مشخص شده توسط صاحب پروژه نباشد) تسویه حساب می شود. پیمانکار در زمان افزایش هزینه ی ساخت وساز ریسک های احتمالی را متحمل می شود. همچنین در صورت صرفه جویی در هزینه ها و کمتر بودن هزینه ی واقعی نسبت به مبلغ نهایی تعیین شده توسط صاحب پروژه، به پیمانکار پاداش پرداخته می شود.
