با وجود رشد شدید قیمت مسکن، باید در انتظار افزایش تسهیلات مسکن نیز باشیم. همان طور که از خبرها اعلام می شود که بانک مسکن، بسته ی جدیدی برای افزایش سقف تسهیلات خرید ملک به بانک مرکزی ارائه کرده است. چرا که مشخصاً وام کنونی، برای خرید ۸ متر خانه هم کفاف نمی دهد.
به گزارش پرشین سازه ، در آخرین آمارهایی که از سوی بانک مرکزی پیرامون قیمت خانه و اجاره بها انتشار پیدا کرد، مشخص شد که قیمت مسکن رکورد جدیدی زده است و برخلاف تصور که خیلی ها فکر می کردند با آغاز آذرماه شاهد کاهش قیمت مسکن خواهیم بود و بهتر است برای خرید خانه یا اجاره، عجله نکرد، متوجه شدیم که تعلل فقط منجر به عقب ماندن از تورم می شود.
بر اساس آمارهای بانک مرکزی، قیمت خرید هر متر مربع خانه در تهران به طور میانگین ۴۸.۷ میلیون تومان بوده است. به این معنی که در قیاس با ماه گذشته، حدود ۲.۹ درصد رشد قیمت داشته است.
جالب این جاست که تعداد معاملات انجام شده در آذرماه سال ۱۴۰۱، به ۱۰.۲ هزار واحد رسیده است که نشان می دهد در قیاس با ماه پیش، ۲۷.۲ درصد رشد داشته است. همچنین نسبت به ماه مشابه در سال گذشته نیز با رشد ۴.۷ درصدی رو به رو بوده است.
نکته ی واضح و روشن این اعداد و ارقام این است که با افزایش قیمت مسکن، طبیعتا تعداد متقاضیان خرید ملک نیز کاهش پیدا می کند و در نتیجه، ساخت و ساز از سوی سازنده ها نیز کمتر می شود. این کاهش سرمایه گذاری در بخش مسکن در نهایت منجر به اختلال در سیستم عرضه و تقاضا می شود و در نتیجه، رشد ماهانه ی قیمت را به دنبال خواهد داشت.
خیلی از کارشناسان بازار مسکن می گویند که قیمت مسکن باعث شده است که ماهانه و سالانه شاهد سقوط آمار صدور پروانه های ساختمانی باشیم. به نظر می آید که خیلی از سازندگان با توجه به وضعیت بازار مسکن، علاقه ی خود برای حضور در این بازار را از دست داده اند.
رئیس کانون انبوه سازان، سید محمد مرتضوی بر این باور است که ناپایدار بودن بازار مسکن منجر به سردرگمی و بلاتکلیفی سرمایه گذاران می شود. وی اشاره می کند: تنها موضوعی که برای ساماندهی بازار مسکن باید حل و فصل شود، تورم و کنترل آن است.
این روزها، دولت و سیستم بانکی کشور باید نسبت به بخش مسکن و بازار آن پیگیری بیشتری داشته باشند. مثلا مدت هاست که تقویت بخش تقاضا، انجام نمی شود. زمانی که تسهیلات مناسب از سوی بانک ها ارائه نگردد، متقاضیان واقعی نیز نمی توانند وارد بازار مسکن شوند.
گرچه در سال گذشته که قیمت خرید خانه در تهران به طور میانگین، متری ۳۱ میلیون تومان بود، سقف تسهیلات بانکی مسکن نیز به ۴۸۰ میلیون تومان رسید و این امیدواری را ایجاد کرد که متقاضیان با تهیه ی اوراق تسه می توانند صاحب خانه شوند. اما غافل از این که قیمت مسکن روز به روز افزایش پیدا می کند و تسهیلات بانکی همان مبلغ قدیمی باقی خواهند ماند.
تسهیلاتی که به هیچ وجه برای خرید خانه کفایت نمی کند و باعث شده است که متقاضیان واقعی مسکن، حتی به دنبال دریافت وام مسکن نیز نباشند.
در روزهایی که مقرر شد سقف تسهیلات مسکن به ۴۸۰ میلیون تومان برسد، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۳۱ میلیون تومان بود و همان روزها هم برای خرید ۱۰ الی ۲۰ خانه کفاف می کرد. حالا که قیمت هر متر مربع به ۴۸ میلیون تومان رسیده است، این وام تنها برای خرید ۷ متر خانه کافیست.
تا همین چند سال پیش بود که تسهیلات مسکن، تا ۶۰ درصد هزینه های خرید خانه را پوشش می داد. اما در حال حاضر اختلاف میان قیمت واقعی مسکن و تسهیلات بسیار زیاد شده است. پیش از این، بانک ها یک واحد مشخص برای ارزیابی داشتند و بعد از قیمت گذاری برای واحدهای مسکونی، مشخص می شد که چقدر وام پرداخت شود. این مبلغ نباید از ۸۰ درصد قیمت کل بیشتر می شد اما در حال حاضر این افزایش قیمت به قدری زیاد بوده است که دیگر، خرید خانه با این مبالغ، بیشتر شبیه به یک کنایه ی تلخ است.
در سال هایی که قرار بود با راه اندازی پس انداز مسکن، قدرت خرید مردم در این بازار بیشتر شود، شاهد بودیم که سرعت رشد قیمت مسکن خیلی بیشتر از سقف وام عمل کرد. به نحوی که اکنون با مبلغ ۴۸۰ میلیونی وام مسکن در تهران می توان تنها ۷ متر خانه خرید.
به طور کلی، برای خرید خانه ای ۱۰۰ متری که قیمت ۴.۵ میلیارد تومانی دارد، این وام تنها ۸ درصد هزینه ها را پوشش خواهد داد.
اصلی ترین مولفه ای که برای ورود متقاضیان واقعی به بازار مسکن لازم است، قدرت خرید می باشد. این مولفه در وضعیت و رفتار انبوه سازان و سازندگان مسکن نیز تاثیر خواهد داشت. به این ترتیب مشخصاً باید دولت و بانک ها، راهکارهایی از جمله افزایش وام خرید مسکن و تولید مسکن انبوه به کار بگیرند تا قدرت خرید مردم افزایش پیدا کند.
شهریور ماه سال گذشته بود که بانک مرکزی طی یک ابلاغیه اعلام کرد که سقف وام ساخت و خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در تهران از ۲۰۰ میلیون تومان برای زوجین به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. همچنین وام جعاله که برای تهرانی ها ۴۰ میلیون تومان بود، به ۸۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
همچنین سقف وام خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم در مراکز استان ها و شهرهایی که جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر دارند، برای زوجین ۳۲۰ میلیون تومان می باشد و به صورت انفرادی نیز مبلغ این وام ۱۶۰ میلیون تومان است. این مبلغ برای زوجینی که در شهرهایی با جمعیت کمتر از ۲۰۰ هزار نفر ساکن می باشند، ۲۴۰ میلیون تومان است. همچنین برای مجردهای این شهرها نیز ۱۲۰ میلیون تومان است.
به طور کلی وام ۴۸۰ میلیون تومانی صرفا برای زوج های تهرانی خواهد بود. همچنین برای دریافت این وام باید دو برابر مبلغ آن، اوراق حق تقدم خریداری شود که با توجه به وضعیت کنونی، قیمت هر یک از این اوراق ۱۲۰ هزار تومان شده است. در نهایت مبلغ دریافت شده، خیلی کمتر از ۴۸۰ میلیون تومان خواهد بود. به طور کلی برای دریافت این وام باید ۹۶۰ برگه اوراق حق تقدم خریداری شود.
اگر قیمت هر یک از این اوراق ۱۲۰ هزار تومان باشد، متقاضیان برای دریافت این وام باید ۱۱۵ میلیون تومان هزینه کنند و اوراق تسه را خریداری نمایند. خیلی از متقاضیان در همین مراحل ابتدایی از روند دریافت وام حذف می شوند.
به طور کلی از مبلغ وام ۴۸۰ میلیون تومانی تنها ۳۶۵ میلیون تومان باقی می ماند که طبیعتا هیچگونه اثری روی قدرت خرید خانه نخواهد گذاشت.
یکی از مسئولین سیستم بانکی بدون این که نامش فاش شود، خبر از بسته ی جدید بانک مسکن برای افزایش سقف تسهیلات بانکی داد. وی اعلام کرد که بعد از تایید این بسته توسط بانک مرکزی از آن رونمایی می شود. این مقام مسئول گفت: برای تایید افزایش سقف وام خرید مسکن از محل اوراق از مجاری قانونی، اقدامات لازم را انجام داده ایم. البته این رشد به گونه ای خواهد بود که تا حدی با تورم همخوانی داشته باشد.
یکی از کارشناسان مسکن در مورد اثرگذاری افزایش وام مسکن روی قدرت خرید و بهبود بخش تقاضا چنین گفته است: اگر بخواهیم به طور دقیق در این خصوص اظهار نظر کنیم، باید بگوییم که هیچ سیاستی نمی تواند در کوتاه مدت اثر مثبتی روی بازار مسکن و بهبود وضعیت آن داشته باشد. اگر می خواهیم این بخش را از این وضعیت نجات دهیم و به سمت پایداری و ثبات ببریم، باید سیاست های بلند مدت و پایداری برای آن داشته باشیم.
فردین یزدانی، این کارشناس مسکن در ادامه گفت: سیاست رونق تولید مسکن اجاره ای و کمک به سرمایه گذاری برای ساخت و عرضه ی مسکن می تواند به بهبود وضع بازار مسکن کمک کند. البته باید در کنار تقویت بخش عرضه به تقویت بخش تقاضا نیز توجه شود.
وی در ادامه تاکید کرد: بارها به این موضوع تاکید داشته ام که تا زمانی که تورم شدید در کشور داریم، هر سیاستی برای تقویت بخش تقاضا جواب نمی دهد. بنابراین برای بهبود وضع بازار مسکن باید مدیریت کلان کشور اصلاح شود و بعد از آن، تورم روزافزون نیز متوقف شود.
گرچه به نظر می رسد که افزایش سقف تسهیلات مسکن در برخی مواقع به رشد قیمت منجر شده است، اما به هرحال دولت و بانک ها، ناگزیر هستند که در کنار توجه به بخش عرضه، بخش تقاضا را نیز تقویت کنند و تسهیلاتی عرضه کنند که نرخ سود پایین تری دارند.
