رشد تیراژ ساخت در تهران نسبت به شرایط کل کشور، باعث شده تا رکود ساختمانی کمتر از دیگر شهرها نشان داده شود. فعالان بازار مسکن این رشد تیراژ ساخت را دارای ۳ علت اصلی می دانند.
به گزارش پرشین سازه ، در نیمه نخست سال ۱۴۰۳، تیراژ ساخت مسکن هم در تهران و هم در شهرستان های دیگر کشور نسبت به مدت مشابه در سال قبل، رشد داشت. این اتفاق دو موضوع مهم را نشان می دهد؛ اول اینکه با وجود عرضه کف مورد نیاز، رکود ساختمانی همچنان ادامه پیدا کرده، زیرا با وجود رشد مثبت ساخت و ساز، بازار مسکن هنوز راه نیفتاده است. موضوع دوم هم اینکه درجه رکود مسکن در تهران نسبت به شهرستان ها متفاوت است.
بر اساس آمارها، میزان صدور پروانه ساخت در کل کشور در نیمه نخست ۱۴۰۳، حدود ۲۵ درصد رشد داشته است. این در حالی است که صدور پروانه ساخت در تهران رشد ۳۵ درصدی را تجربه کرده است. جالب اینکه با وجود رشد صدور پروانه ساخت، میزان آغاز به کار ساخت و ساز از میانگین بلندمدت کمتر بوده و این موضوع به خوبی نشان می دهد که صنعت ساختمان هنوز با رکود سنگین روبه رو است. وضعیت اما برای سازندگان در شهرهای کوچک بسیار بدتر است.
نکته مهم در اینجا پیشی گرفتن میزان صدور پروانه ساخت در تهران نسبت به شهرهای دیگر است که از نظر کارشناسان ۳ علت دارد: تخفیف در بافت فرسوده، دشواری بالاتر در مناطق جنوبی شهر تهران و البته جهش هزینه ساخت و عدم تناسب آن با قیمت خانه در شهرهای کوچک.
گرچه ساخت و ساز در بهار و تابستان ۱۴۰۳ نسبت به مدت مشابه در ۱۴۰۲ رشد پیدا کرده و سهم تهران هم بیشتر از شهرستان ها بوده است، اما بازار مسکن هنوز هم با رکودی سنگین روبه رو است، زیرا میزان صدور پروانه های ساخت با وجود افزایش، هنوز هم کمتر از کف عرضه مورد نیاز بازار بوده است. با این وصف، باید انتظار بهار و تابستان سختی را در بازار مسکن داشته باشیم.
سهم ۱۳.۵ درصدی تهران از ساخت و ساز در کشور
آمارهای رسمی مرکز آمار کشور نشان می دهد که در تابستان سال جاری، در کل کشور برای ساخت ۱۰۸ هزار و ۹۷۴ واحد، پروانه صادر شده است. سهم تهران از این تعداد ۱۴ هزار و ۷۹۰ واحد بوده است. با این حساب، تهران ۱۳.۵ درصد از سهم کل ساخت و ساز کشور را در تابستان ۱۴۰۳ به خود اختصاص داده است.
جالب آنکه سهم تهران از ساخت و ساز در بهار همین سال، ۹ درصد بوده است که به نسبت سال گذشته افزایش پیدا کرده است. بنابراین می توانیم بگوییم که سازندگان تمایل بیشتری به ساخت و ساز در تابستان دارند.
بازگشت به تهران
در شش ماه ابتدایی ۱۴۰۳، مجموعا ۲۷ هزار و ۱۰۱ پروانه ساخت در تهران صادر شد، در حالی که نسبت به سال گذشته که حدود ۲۰ هزار واحد بود، رشد محسوس ۳۵ درصدی داشت.
این اتفاق در حالی رخ داده که میزان پروانه های ساخت صادر شده در کل کشور در بازه زمانی شش ماهه اول امسال، ۲۳۸ هزار و ۷۷۰ واحد بوده است. رقمی که در مدت مشابه در سال قبل حدود ۱۹۰ هزار واحد بود. با این وصف می توانیم بگوییم که رشد ساخت و ساز در کل کشور در نیمه نخست سال ۱۴۰۳ نسبت به سال گذشته، رشد ۲۵ درصدی داشته است.
آمارها به خوبی نشان می دهند که رشد ساخت و ساز در تهران نسبت به سایر شهرهای کشور بیشتر بوده و از میانگین کل کشوری پیشی گرفته است.
این اتفاق در حالی رخ داده که طی سال های گذشته، به واسطه جهش قیمتی در بازار ساختمان تهران، بعضی از سازندگان تصمیم به مهاجرت از تهران گرفته بودند. رویه نیم سال ابتدایی ۱۴۰۳ اما نشان می دهد که شمار زیادی از این سازندگان تصمیم به بازگشت به تهران گرفته اند.
علت رشد بیشتر ساخت و ساز در تهران نسبت به شهرستان های دیگر
تحلیلگران و کارشناسان حوزه مسکن، ۳ علت اصلی را عامل افزایش نرخ صدور پروانه ساخت در تهران نسبت به میانگین کشوری برشمرده اند:
ساخت و ساز در بافت های فرسوده
یکی از دلایل علاقه سازندگان به ساخت و ساز در تهران، تخفیف هایی است که دولت و شهرداری برای ساخت در بافت فرسوده ارائه می دهند. آمارها نشان می دهند که در سال جاری، عمده ساخت و سازها به مناطق جنوب شهر تهران و در بافت های فرسوده معطوف بوده است. سهم صدور پروانه ساخت در مناطق ۹ تا ۲۰ تهران، از ۴۷ درصد در سال ۱۳۹۴ به ۵۶ درصد در سال ۱۴۰۳ رسیده است.
نقدشوندگی بالاتر
قیمت واحدهای مسکونی در مناطق جنوب تهران نسبت به میانگین کل شهر پایین تر است. این موضوع باعث شده تا در شرایطی که جهش های قیمت در بازار مسکن باعث خارج شدن شمار زیادی از متقاضیان مصرف کننده و سرمایه ای شده، این بازار در مناطق جنوب تهران همچنان متقاضی داشته باشد.
این موضوع به معنای آن است که ساختمان های جنوب تهران نقدشوندگی بالاتری دارند و به همین خاطر سازندگان ترجیح می دهند به جای خواباندن سرمایه خود در شهرها یا مناطقی که دچار رکود هستند، بیشتر در جنوب تهران ساخت و ساز کنند.
رشد هزینه های ساخت
سومین عامل کلیدی برای پیشی گرفتن ساخت و ساز در تهران نسبت به شهرهای دیگر در نیمه ابتدایی ۱۴۰۳، جهش هزینه های ساخت است. افزایش قیمت طلا و ارز و مهم تر از آن بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی، عواملی هستند که در سال های گذشته باعث جهش هزینه های ساخت مسکن شده اند. این رشد قیمتی به قدری زیاد بوده که بازارهای مسکن، به ویژه در شهرهای دیگر کشور توان و کشش آن را ندارند.
به همین خاطر تولید مسکن در شهرهایی غیر از پایتخت عملاً زیان ده شده است. این در حالی است که بازار مسکن تهران تنها بازاری است که قیمت تمام شده هر متر مربع مسکن در آن اختلافی منطقی با هزینه های ساخت داشته و شماری از مصرف کنندگان حاضر در آن نیز توانایی لازم برای پرداخت این هزینه ها را دارند.
